Неумолимо ползут вверх: возможно ли сдержать рост цен на рынке строящегося жилья? По прогнозам аналитиков, квадратные метры в самарских новостройках будут дорожать на 20%-25% в год.
Тем, что цены на недвижимость с каждым днем только повышаются, уже никого не удивишь: на фоне отсутствия предложения и постоянно увеличивающегося спроса снижение ипотечных ставок только подливает масла в огонь. Ситуация на самарском рынке новстроек такова, что замедления темпов удорожания нового качественного жилья предвидится еще не скоро.
Факторы, способствующие росту цен, носят как объективный, так и субъективный характер. Среди объективных причин основными являются общий уровень инфляции в стране и пока еще высокие процентные банковские ставки по кредитам, к которым вынуждены сегодня прибегать застрйщики. В экономике, как известно, все взаимосвязано. Удорожание одного ведет к увеличению стоимости другого: это неизбежно. Основа цены любого товара - его себестоимость. В себестоимость строительства входят, как известно, оплата аренды земли, на которой ведется строительство, расходы на стройматериалы, зарплаты рабочих, стоимость техусловий, отселения, проектных и монтажных работ и т.д... Реальность объективна и неумолима: себестоимость строительства постоянно растет, так как непрерывно растут цены на все составляющие строительного процесса. В настоящее время себестоимость 1 кв. м строящегося жилья в Самаре составляет около 38 тыс. рублей. Посмотрим, откуда берется эта цифра.
1. Себестоимость строительно-монтажных работ.
Бетон и растворы, без которых невозможно строительство, подорожали за год в среднем на 20-30 %, а металл и арматура, также необходимые в огромных количествах, выросли в цене в среднем на 70-80%. Кроме того, возросли расценки на услуги, сопряженные со строительством (аренда кранов, вывоз мусор с объектов и т.д.). Постоянно растет в цене электроэнергия. В результате, себестоимость строительно-монтажных работ на сегодня составляет 15 тыс. рублей за кв. м.
2. Себестоимость отселения.
На территории Самары в настоящий момент отсутствуют свободные земельные участки. Все они, как правило, обременены ветхим жильем. Поэтому для того, чтобы начать строить новый дом, необходимо снести и расселить целый квартал. Учитывая то, что стоимость вторичного жилья (которым ветхая застройка и является) за последний год возросла, примерно, втрое, себестоимость отселения на сегодня составляет 8 тыс. рублей за кв. м.
3. Проектные работы и разрешительная документация.
Не секрет, что получить участок земли под застройку не только сложно, но и очень дорого. При этом, стоимость участков постоянно растет. Сегодня стоимость проектных работ и разрешительной документации составляет от 4 тыс. рублей на каждый кв. м. К этой сумме необходимо добавить и стоимость аренды земли под строительство дома..
4. Банковские кредиты.
Лишившись возможности привлекать на ранних этапах строительства средства дольщиков, застройщики вынуждены брать банковские кредиты. Cегодня банковские кредиты составляют порядка 20% от себестоимости строительства каждого квадратного метра, то есть, около 6 тыс. рублей. Теперь рассмотрим субъективные факторы, ведущие к росту цен на жилье. Начнем с изменения структуры спроса и предложения, а точнее - с разрыва между спросом и предложением. По сути, сегодня нарушен баланс между реальными объемами строительства и ростом платежеспособного спроса на жилье. Строительство жилья, вследствие законодательных новаций российской власти, стремительно сокращается, а цены на него так же стремительно растут. Только в 2005 году предложение на российском рынке жилья снизилось на 36%. В этой ситуации увеличивающаяся доступность ипотеки вполне может стать одним из факторов роста цен на жилье. В самом деле, число выданных ипотечных кредитов растет и это не удивительно. Сегодня достаточно иметь 15% от стоимости квартиры, чтобы стать ее обладателем. Высокий потенциальный спрос, обусловленный снижением ставки ипотечного кредита (с 16% до 10%), уменьшением размера первоначального взноса (с 30% до 10%) в условиях ограниченного предложения привел к двукратному скачку цен на жилье. Банки конкурируют между собой, продолжая снижать кредитные ставки и размеры первоначального взноса. А дефицит предложений продолжает «взращивать» рост цен на квадратные метры.
Все познается в сравнении...
Итак, 38,0 тыс. рублей за квадратный метр: это много или мало? Чтобы понять это, посмотрим, как обстоят дела у соседей. Например, у москвичей тот же показатель ниже 100 тыс. рублей сегодня вообще не опускается. При этом, среднее значение индекса стоимости московского жилья в ноябре составило $4,145 за 1 кв.м, превысив аналогичный показатель октября на 2,3%, тогда как на протяжении практически всего 2006 года среднемесячный прирост цен в Москве составлял порядка 5-10%. В таких успешных в экономическом плане городах, как Сургут, Екатеринбург, Пермь, стоимость элитного жилья сегодня равна 90 тыс. рублей за кв. м. В экономически не очень благополучных городах (например, в Ижевске) стоимость кв. м на сегодня составляет, примерно, 35 тыс. рублей, хотя на протяжении нескольких лет этот показатель там составлял только две трети от самарской стоимости. В Самаре стоимость квадратного метра в домах элитной застройки, например, в жилом комплексе «Европейский квартал» в районе пл.Куйбышева, равна сегодня 75 тыс.рублей. В жилом комплексе эконом-класса «Никита», расположенного недалеко от железнодорожного вокзала, стоимость кв. м в строящихся секциях составляет порядка 42-43 тыс. рублей, в готовых секциях - 50 тыс. рублей. В жилом комплексе «Современник», который находится в районе пересечений улиц Ново-Садовой и Советской Армии, кв. метр стоит в строящихся секциях 43,3 тыс. рублей, в готовых - 45-50, тыс. рублей. В жилом комплексе «Крейсер», строительство которого ведется близ автостанции «Аврора», стоимость кв. м на сегодня начинается от 30 тыс. рублей. Для сравнения: вторичное жилье в Самаре стоит сегодня в среднем по городу 45-50 тыс. рублей за кв. м.
И снова прогнозы...
Что будет с ценами - тема, которую на рынке недвижимости обсуждают постоянно. Когда в прошлом году некоторые эксперты заговорили о возможном 30-процентном росте, никто не поверил. Аналитики привычно прогнозировали рост максимум в 18 %. Однако реальность оказалась иной и стоимость жилья практически удвоилась. Сегодня всем уже понятно, что вне общего экономического контекста никакого удешевления жилья не будет. Хотим, чтобы экономика страны росла, стало быть, придется смириться и с ростом цен на недвижимость, как индикатором общего благополучия. Цены расти будут. Вопрос - насколько быстро? Многие аналитики полагают, что в течение следующих 15-20 лет недвижимость будет дорожать в среднем на 20-25% в год.
