Исторически сложилось так, что компании застройщики подводят итоги годовой деятельности, используя в качестве точки отсчета свой профессиональный праздник – День строителя. Об итогах года, проблемах и перспективах отрасли «ДК» рассказал президент ассоциации строительных компаний «Спектр Недвижимости» Олег Вахрамов.
- Расскажите об общей ситуации на строительном рынке нашего города.
-За последний «строительный год» скандалов и сенсаций не произошло, на мой взгляд, это положительная тенденция. Традиционные участники рынка работают и выполняют свои обязательства: как перед частными лицами, так и перед различными организациями. Перестановки сил на рынке жилищного строительства не было и не предвидится - новые крупные застройщики не появились. Оценивая объемы строительства, к сожалению, можно констатировать, что роста количества новостроек не наблюдается.
- Почему нет новых проектов?
- Проблема с разрешительной документацией, отводом участков под строительство. После передачи полномочий по распределению земли на уровень области, ни разу еще не проводилось аукционов по продаже площадок. Соответственно, новых участков нет, и все застройщики работают «на старых» запасах. Пока будущее несколько туманно, всех мучает вопрос: «что делать, когда купленные земельные участки кончатся?» - и ответа на него пока нет. По моим прогнозам, возможно, даже осенью этого года, или, в крайнем случае - в начале следующего - областная и городская администрации найдут общий язык и начнутся аукционы и конкурсы по выделению земли. Если этого не произойдет, то дефицит площадок значительно ускорит рост цен, а впоследствии остановит всю строительную отрасль. Вторая значимая проблема местного рынка - подвод коммуникаций к площадкам коммунальной застройки. В Татарстане и Мордовии, например, эти работы выполняет областное правительство. А в Самаре - только застройщики, что сказывается на цене квадратного метра.
- При этом если сравнивать цены на жилье в городах-миллионниках, в Самаре квадратный метр получается недооцененным. Как вы можете это объяснить?
- Год назад это действительно было так, Самара отставала от других крупных городов по уровню цен. Во многих других городах, например Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, высокая стоимость жилья связана с тем, что в центральной части города не так много площадок под застройку. Исторически сложилось, что много кварталов в этих городах было застроено многоэтажными домами еще в советские времена, а у нас – исторический центр очень плотно застроен ветхим жильем. Возьмем даже квартал рядом с железнодорожным вокзалом, который мы застраиваем на 70%. Здесь были старые одноэтажные дома, которые мы снесли, а жильцов отселили. Вот такая ситуация и позволяет строить в центре города хорошее жилье в достаточном количестве, отсюда и высокая конкуренция между застройщиками в центральных районах и, как следствие – снижение цен. Если бы в центре города строилось всего пять домов, то спрос сильно превышал бы предложение, цены были бы намного выше. Что же касается нового жилья в спальных районах города, и в Самаре, и в других городах-миллионниках, не считая двух столиц – цены одинаковые. Гораздо большая проблема, нежели разница в ценах между городами - то, что первичное жилье недооценено по сравнению со вторичным,. Яркий пример – вот практически готовое здание (показывает рукой на строительную площадку за окном) в историческом центре города, рядом с железнодорожным вокзалом, в этом году оно будет на 100% готово, все коммуникации подведены, и инфраструктура практически создана. Сегодня здесь цена квадратного метра доходит всего до 50 тыс. рублей с небольшим. А вот дом рядом уже построен, квартиры в нем продают уже за 70 тысяч рублей за квадратный метр. На мой взгляд, это связано с тем, что люди боятся покупать жилье на первичном рынке. Не последнюю роль в формировании настроений сыграли разорившиеся компании «Содействие» и «Виктор-С», ведь жилье – это капитальное, долгосрочное вложение, и у рынка долгая память. Поэтому банкротства и обман дольщиков нанесли очень серьезный удар по рынку жилищного строительства. Как итог – даже банки боятся давать ипотечные кредиты для покупки недостроенного жилья. Но за последний год ситуация значительно изменилась, в регионе укрупнился банковский сектор и новые участники финансового рынка активно развивают программы по выдаче кредитов на покупку строящегося жилья. Региональные банки тоже подтягиваются к федеральным и делают для строителей все более и более интересные предложения. Работающие сейчас на строительном рынке компании уже проверены временем и могут себе позволить брать дешевые кредиты под серьезные гарантии, например – под залог недвижимости.
- Как изменится ситуация на строительном рынке в ближайшие 2-3 года?
- С моей точки зрения можно говорить о том, что цены на жилье снижаться не будут, так как себестоимость строительства постоянно растет. Смотрите, в конце июля этого года цены на цемент выросли на 40%. Были и перебои с поставками бетона и раствора - слишком резко изменилась ценовая политика всех производств, сырьем для которых является цемент. Соответственно, все содержащие цемент материалы подорожали на 30-40%, облицовочный кирпич – на 60%. Последнее подорожание материалов увеличило стоимость жилья в среднем на 1 тыс. руб. Я полагаю, что с учетом возможностей потребителей, наиболее удачная средняя цена - 30-35 тыс. рублей за кв.м., а сейчас средний уровень по Самаре выше примерно на 10 тыс. за метр. Дефицит стройматериалов будет только усиливаться. Через год завершатся проектные работы по Сочинскому олимпиадному комплексу, и начнется строительство. Такие масштабные работы обострят дефицит на рынке стройматериалов и вызовут рост цен на них. Выход из этой ситуации должно найти государство, всячески способствуя созданию новых производств строительных материалов: государственная программа «Доступное Жилье» в них нуждается.
- Сейчас в рамках проекта «Доступное жилье» планируется малоэтажная застройка «Самарского заречья», как вы считаете, действительно ли это жилье будет доступным?
- Если говорить о среднем классе, то квартира в городе – это экономически более оправдано. Даже если семья получит относительно недорогой дом в Заречье, проживание в нем может оказаться не по карману. Конечно, не в укор нашим чиновникам, которые разработали и реализовывают программу малоэтажной застройки, - действительно, себестоимость жилья может значительно снизится за счет того, что не требуется отселение. Например, при выделении городских участков, обремененных отселением и сносом, стоимость этих мероприятий доходит до 15 тысяч руб. на квадратный метр нового жилья, а в среднем по Самаре составляет 7-8 тысяч руб. Так что прежде чем агитировать за малоэтажную застройку и селить туда людей, надо поднимать благосостояние населения, чтобы проживание в загородном доме было возможным. Хотя государству это достаточно выгодно - все обеспечение ЖКХ ложится на людей, а администрация освобождается от этой непростой обязанности.
- А в целом загородные дома интересуют самарских потребителей?
- Почему-то сейчас происходит некий информационный прессинг на тему «как хорошо жить в коттедже», многие, сравнивают Россию с США, где большинство семей живет в малоэтажных домах. И жители Самары стали проявлять больший интерес к загородному жилью, но коттедж им интересен только как место отдыха в летнее время. Те, кто вполне обеспечен, кроме коттеджа хотят иметь и квартиру в городе. Мне кажется, самарцы – городские жители. Такое положение вещей еще долго не изменится, пытаться «загнать» городских жителей в пригороды – по меньшей мере неблагодарное дело.
