- Каким образом, на ваш взгляд, отразиться на строительном рынке ситуация с отсутствием новых площадок под застройку?
- На сегодняшний момент свободных площадок, которые могли бы быть выведены на строительный рынок, практически не осталось – большая часть была выделена под застройку до 1 октября 2005 года. И, на мой взгляд, это является причиной того, что сегодня не проводятся земельные аукционы – в городе сейчас просто нет объектов для тендеров. Но ситуация в будущем несомненно будет меняться. Те площадки, которые не будут освоены, либо выйдут на вторичный рынок, либо через суд будут возвращаться в ведение государства (поскольку у каждого постановления есть определенный срок действия). Последний вариант – не самый простой механизм, но все же он существует. Скорее всего, аукционы по земельным участкам начнут проводиться уже через пару лет. В отношении нашей строительной компании по данному вопросу могу сказать следующее – на ближайшие пять лет нам будет достаточно тех площадок, которые мы уже начали осваивать.
- Как решаются вопросы отселения при освоении площадок в старой части Самары?
- В соответствии с ФЗ № 214, до принятия действующих поправок, расселением ветхого жилья, территория которого выделяется под новое строительство, должен был заниматься орган власти, в ведении которого эта земля находится. После отселения должны проводиться все необходимые подготовительные работы, к участку должны быть поведены коммуникации, и он должен выставляться на аукцион. У города нет необходимых для этих мероприятий средств, поэтому вышеописанная ситуация представляется не более чем утопией. По опыту нашей компании, в старой части Самары для расселения участка под строительство дома площадью 6-8 тыс.кв.м. необходимо (по самым скромным подсчетам) не менее 30-60 млн. рублей. При этом не стоит забывать про возможные осложнения при расселении. Сегодня появилась целая система мошенничества, которая позволяет на уровне финансового шантажа на отселении «зарабатывать деньги», это своего рода бизнес. Каким именно образом этот бизнес работает – думаю, никому не нужно объяснять. Как правило, им занимаются сравнительно молодые люди, которые имеют в собственности квартиры в старом фонде, однако там, как правило, не живут. При расселении площадки под строительство ЖК «Никита» в квартале ул. Никитинская – Рабочая - Агибалова – Красноармейская таких собственников было выявлено почти 50%. Это жилье сдавалось жителям средней Азии и Кавказа, среди которых этот район города пользуется большой популярностью, поскольку рядом находится Губернский рынок и Вокзал. Люди выбрасывали мусор прямо себе под дверь, нечистоты выливали прямо на дорогу. Здесь дело даже не в эстетике – это уже вопрос экологической безопасности.
- Пожары на ул. Агибалова/Красноармейская были связаны с подобного рода «бизнесменами»?
- Несмотря на то, что у нас сегодня строительные компании не защищены на законодательном уровне от подобного рода шантажистов, расселение квартала у нас прошло без подобных ситуаций. Пожары происходили уже после того, как квартал был полностью отселен, и люди вывезли все свое имущество. Пустующие дома с печками популярны у местных бомжей (не забывайте, рядом находится Железнодорожный вокзал). Поэтому мы стараемся как можно быстрее после отселения разрушать печи и выбивать в таких зданиях стекла – и не для того, чтобы не было пожара (гореть тут особо нечему), а чтобы предотвратить человеческие жертвы среди тех же бомжей.
- Что вы можете посоветовать людям, настроенным на покупку первичного жилья?
- Покупать, но выбирать не только объект, но и оценивать застройщика. Последние скандалы на рынке негативно отразились на репутации строителей, но, поверьте, нормальных застройщиков гораздо больше – они трудятся, возводят дома и в них потом живут люди. Но кода ситуация в норме, это так не афишируется, скандал для публики гораздо интереснее. Первичный рынок должен быть интересен в первую очередь тем, кто желает сэкономить при покупке жилья. Могу привести пример: разница в цене квартир в ЖК «Никита» в уже сданной очереди и той, которая будет сдана в конце следующего года, сегодня составляет 8-13 тыс. руб. на кв.м. Разница довольно существенная. Кроме того, вторичное жилье в целом гораздо дороже, а качество у него ниже, поскольку оно имеет износ.
Как вы можете прокомментировать недавние скандалы на строительном рынке?
- Все эти негативные явления, связанные с так называемыми «обманутыми дольщиками» - это следствие не до конца продуманного вмешательства государства в живой организм строительного рынка. Оно напоминает ситуацию, когда неумелый врач, вместо того, чтобы лечить проблемную зону, предпочитает ее ампутировать. Ряд строительных компаний разорились потому, что были введены новые правила, запрещающие использовать привычный механизм привлечения средств, а реальной альтернативы предложено не было. Объекты этих компаний были заморожены - а чем больше стройка стоит, тем больше средств необходимо для ее дальнейшего продолжения. И ситуация усугубляется со временем, проблемы только растут как снежный ком. Кроме того, стандартных решений в этом вопросе не существует. Каждая строительная компания - это живой организм, и все болезни у нее индивидуальные, и единого способа их лечения не существует. Нельзя сравнивать «Содействие» с теми организациями, которые просто собрали деньги с людей и ничего реально не сделали. «Содействие», на мой взгляд – это результат неумелого менеджмента, но эта компания не является мошенником. Они реально строили, и люди сегодня живут в тех домах, которые они возводили ранее.
- Говорят, что «долевки» существуют только в России. Это правда?
-Во всем мире существует так называемое «долевое участие в строительстве», только там используется другой механизм привлечения средств. Но разница в ценах в развитых странах между котлованом и готовым к эксплуатации объектом там составляет всего 10%. Однако в большинстве стран, например в европейских, этот механизм более цивилизованный. Оператором строительного процесса там является банк, через который и привлекаются средства «дольщиков», он же является основным кредитором строительной компании, поэтапно отслеживая и сам процесс возведения здания, и освоение средств.
- Может ли решить проблемы строительного рынка запрет на покупку «долевок»?
- На мой взгляд, запрет на приобретение объектов недвижимости только после введение объекта в эксплуатацию – это ущемление прав людей.
- В прошлом году вы, как строительная компания, получили премию «Золотой ключ». Это как-то сказалось на вашей деятельности?
- Данная премия, присужденная нам за проект «Никита», стала для нас не только знаком общественного признания. Она послужила и большим авансом, поскольку мы, совместно с нашими партнерами, приняли решение полностью застраивать квартал, закрывая его по ул. Агибалова. Причем те дома, которые сегодня возводятся по этой улице, уникальны для нашего города. Подземный паркинг и два первых нежилых этажа являются монолитными, далее жилые этажи - кирпич. Таким образом, мы постарались учесть максимум потребностей: во-первых, наличие паркинга в центре города будет решат проблемы парковки жильцов, во-вторых, монолитная конструкция нежилых помещений позволяет сделать их более функциональными в эксплуатации. Кроме того, много внимания было уделено фасаду здания, поскольку ул. Агибалова – это ворота города, рядом находится Железнодорожный вокзал.
- Как долго будет продолжаться рост цен на рынке недвижимости?
- Многое в этом вопросе зависит от цен на строительные материалы. Также важным моментом является дальнейшая политика властей. К примеру, недавно было принято в 13-15 -кратное увеличение платы за аренду земли. С учетом того, что сегодня ежемесячный платеж составляет порядка 600 тыс. в месяц, а строительство идет не менее 2 лет, такое изменение серьезно повысит себестоимость квадратного метра. Кроме того, цены на вторичном рынке растут «как на дрожжах», в старом городе дома строятся только на отселенных площадках. В Самаре остается мало уникальных мест для застройки. Факторов увеличения цен много, поэтому дать однозначный прогноз сложно. Могу лишь предположить, что в Самаре стоимость квадратного метра жилья «премиум +» будет расти до нижней планки московской цены в 120 тыс. руб. за кв.м. Хотя стоит заметить, что сравнение регионального, в том числе и самарского рынка со столичным, более чем не корректно. Доходность рынков не сопоставима. Кроме того, многое здесь решает уровень платежеспособности населения.
