Долгое время бизнес игнорировал малые города и села, концентрируя свои интересы в мегаполисах. Это был оправданный шаг – общая «сельская» депрессия не оставляла шанса никому.
Сейчас общий позитивный фон социально-экономического развития страны и нашего региона, а также политика областных властей позволяют создавать достойный уровень жизни в малых городах. Туда устремляется и бизнес. Начинает строить жилье. О последних тенденциях в этой области мы беседуем с генеральным директором ГК «Спектр недвижимости» Леонидом Боярским .
- Леонид Соломонович, компания «Спектр недвижимости» одна из первых стала реализовывать жилье в пригороде. По-вашему, с чем связан рост интереса потребителей к недвижимости, расположенной за чертой мегаполиса?
- У «Спектра недвижимости» есть опыт работы в поселках Кинель и Алексеевка, а также в городе Бугуруслане Оренбургской области. На сегодняшний день тенденции к приданию значимости сельской местности являются идеологическими. В первую очередь в рамках данной стратегии была проведена серьезная реконструкция областных дорог. В частности, за счет этого временное расстояние до Кинеля заметно сократилось. В свое время наш слоган: «Жилой комплекс «Кинель» - в ста шагах от Самары» - у многих вызывал улыбку, а между тем многие работающие в Самаре семьи, имея возможность добираться до областного центра за 20 минут, отдали предпочтение покупке жилья именно там. Таким образом, на сегодня в России сложился новый формат потребителя, ориентированного на приобретение жилья в городах-спутниках. На данный момент эти тенденции присутствуют на рынках недвижимости всех мировых мегаполисов – от Лос-Анджелеса до Москвы. Новые высокоскоростные дороги, рост числа автомобилей на душу населения, развитие и удешевление сотовой связи, повышение доступности информации – в результате реальная связь с мегаполисом требует все меньших и меньших энергетических затрат. Как следствие - тот, кто работает в компании, офис которой расположен в крупном городе, уже не столь крепко привязан к городу, как это было еще несколько лет назад. В частности, жить он может и за его пределами, в 30-40 минутах езды на авто. Отсюда и увеличение потребительского интереса к недвижимости малых городов. Если при этом учесть еще и экологическую составляющую, данный процесс можно рассматривать как сознательное движение горожан в направлении более благоприятных с точки зрения экологии географических точек региона. Итак, первую группу покупателей недвижимости в малых городах области составляют жители Самары.
- Возрастающий интерес к жилью за пределами мегаполиса должен привести к развитию градостроения...
- Да, это следующий этап развития городов-спутников, предопределенный новым этапом осмысления территориальных показателей. Так же, как когда-то Приволжский микрорайон, Металлург и Безымянка казались недосягаемо удаленными от центра Самары микрорайонами, а затем эта грань стерлась, так и сегодня территории, расположенные за пределами мегаполиса, в сознании горожан приближаются к нему, как бы становясь составной частью регионального центра.
Развитие малых городов можно рассматривать и с другой точки зрения. Вслед за столицей потребительская революция произошла и в других крупных городах. Сейчас ее зачатки наблюдаются и в городах-спутниках. Еще более кардинально геополитика Самарского региона изменится с появлением автомагистрали «Центральная», часть которой уже проложена. Например, наиболее короткий путь на Москву будет проложен через Чапаевск, что вдохнет в город новую жизнь. Ведь вторая группа потребителей рынка недвижимости в городах-спутниках – это их жители, уже имеющие возможность приобретать новые квартиры. И, наконец, третья группа потребителей – это мигранты из других регионов, ориентированные на приобретение доступного по цене жилья. В данной ситуации продвижение на рынок ряда ипотечных программ оказалось очень и очень своевременным.
- На сегодняшний день и в селах, и в малых городах области практически нет жилья, которое можно было бы приобрести. В такой ситуации единственный вариант – строить новые дома, но на это уйдет время. Не получится ли так, что дефицит жилья при галопирующем потребительском интересе к недвижимости за пределами Самары приведет к активному росту цен, и в результате объекты малых городов вскоре перестанут быть столь доступными, каковыми являются сейчас?
- Вопрос вполне правомерный. Любой сегмент рынка проходит несколько этапов становления.
Первый из них - это момент полного отсутствия и рынка, и потребителя. В это время товар может быть реализован по так называемой кризисной цене. Так, во время войны бриллианты меняли на хлеб. Если говорить о рынке недвижимости, в Самаре многие помнят ситуацию, когда на рубеже 1980-х - 90-х годов квартиры обменивали на легковые автомобили.
На втором этапе развития рынка возникает рыночная цена, которая определена соотношением спроса и предложения. Она еще не соответствует цене воспроизводства. Данный этап рынок недвижимости Самары проходил в 1993-1996 годах, когда строящихся объектов было еще очень мало. В 1997 году цены доросли до уровня, позволившего начать в городе процесс строительства жилья, однако кризис 1998 года приостановил его еще на 2 года.
И, наконец, цены 2000 года позволили выйти реальному сектору экономики Самары на третий этап развития: показатели себестоимости строительства и рыночных цен на жилье вошли в определенный баланс, что привело к всплеску строительства в региональном центре. Дальнейший рост цен на тот или иной товар может быть связан с высоким спросом и отстающей от его показателей динамикой уровня предложений. Как правило, такой рост цен оказывается обусловленным все той же потребительской революцией, когда все большее число людей мечтают приобрести новые джинсы, затем новую домашнюю технику, новые автомобили и, наконец, новые квартиры. Рост спроса рождает необходимость вывода на рынок все нового и нового товара.
В результате в определенный момент выясняется, что те производственные мощности, которые достались в наследство, скажем, от кризисного этапа, не выдерживают тех колоссальных нагрузок, которые возложены на них в связи с ажиотажным ростом спроса на товар (в нашем случае это строящееся жилье). И это проложен четвертый этап развития рынка. На данном этапе происходит очередная трансформация уровня цен: в рыночную стоимость товара закладывается процент амортизации производственного оборудования (этим фактором был обусловлен весенний скачок цен на цемент), что, в принципе, может быть сделано и ранее – однако на предыдущих этапах развития рынка потребитель, как правило, оказывается не готовым платить за приобретаемый товар больше. Четвертая ступень развития рынка и сопряженный с нею очередной виток роста цен на товар не возникают только в одном случае: если реконструкция производственных (в нашем случае - строительных) мощностей осуществляется за счет государственного бюджета.
На сегодняшний день рынок недвижимости Самары выходит на четвертый этап развития. На селе за счет ипотечной «инъекции» наблюдается переход с первой ступени развития на вторую – от полного отсутствия рынка к присутствию определенного спроса за счет инвестиций, что, естественно, ведет к росту цен. Рынок недвижимости городов-спутников выходит на третью ступень – этап активного развития строительства жилья.
Говорить о том, что процесс роста стоимости жилья, связанный с развитием рынка, является исключительно позитивным или негативным, было бы неверным. С одной стороны, потребителю, безусловно, хотелось бы, чтобы цены на жилье были как можно более низкими. С другой - мнение о том, высокие цены на жилье - это плохо, является явно популистским. Цена на товар соответствует развитию рынка, которое влечет за собой строительство новых заводов, освоение современных технологий, появление дополнительных рабочих мест (в том числе и в сфере воспроизводства средств производства).
