Пресса о нас. Самарский рынок недвижимости находится в интересном положении… Город ожидает очередной рост цен на жилье

интервью

В последние два года Самара значительно отставала от соразмерных с ней по развитию городов (Тюмень, Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург) по цене на недвижимость. Сейчас это разница достигает примерно 25%. Однако, по мнению участников рынка, к концу 2005 года стоимость жилья в Самаре значительно увеличится. О том, как обстоят дела и как будет развиваться ситуация на самарском рынке недвижимости корреспонденту «Ъ» ОЛЬГЕ ПАСТЕРНАЦКОЙ рассказал генеральный директор ГК «Спектр Недвижимости» ЛЕОНИД БОЯРСКИЙ.

Что стало определяющим в развитии рынка недвижимости в последние годы?
- Наверное, определяющим моментом для рынка 2004-2005 годов, стал постоянный рост спроса. Специалисты рынка недвижимости называет это явление потребительской революцией.

Какие параметры характерны для этой «революции»? 
- Здесь можно оперировать количеством строящихся квадратных метров, можно - параметрами дефицита нового готового жилья, либо более простыми социологическими параметрами - возросшей потребностью населения в жилье. Если ранее покупка новой квартиры была нонсенсом, то сейчас большинство людей задумались о возможности его приобретения. Рынок недвижимости, в отличие от более динамичных рынков бытовой техники или автомобилей, меняется с определенной задержкой, поскольку имеет более высокую капиталоемкость. Люди уже понимают, что та недвижимость, которая находилась в активах, безнадежно устарела: инженерные решения, коммуникации, состояние подъездов все это не соответствует 21 веку, и люди задумываются о приобретении новых квартир. Налицо фактор повышенного спроса.

Какое влияние этот фактор оказывает на развитие рынка?
- Он играет как положительную роль, с точки зрения развития экономического состояния, так и отрицательную. Когда растет спрос на фиксированное предложение, точка равновесия под названием «цена» тоже сдвигается в сторону увеличения.

Это единственное объяснение росту цен на недвижимость?
- Нет. Есть еще несколько. Стоимость нового дома складывается из целого ряда составляющих: рабочей силы, стройматериалов, подготовки земельного участка, его стоимости и стоимости отселения. Анализ изменения всех этих параметров в Самаре дает, к сожалению, неутешительные прогнозы. Количество свободных участков со сравнительно небольшим рейтингом отселения - 12% - сегодня практически исчерпано. И для Самары этот норматив уже вырос до 20%. Большое количество строящегося жилья сыграло довольно злую шутку со вторичным рынком. Предложение на нем было достаточно фиксированным, а увеличение спроса за счет необходимости строительных компаний покупать квартиры (для отселения людей с застраиваемых территорий – «Ъ») вызвало рост цен в этом сегменте. Только за последний год цены на вторичное жилье повысились на 30%. Кроме того, появление целого ряда финансовых программ – ипотечное кредитование, различные сертификаты, в том числе, и военные, - также оказали свое влияние на изменение цены в сторону увеличения. А в конечном итоге все это влияет на стоимость квадратного метра в новостройке.

А как сказалось на росте цен изменение стоимости стройматериалов?
- Конечно. В 2004 году цена на арматуру выросла в два раза (она составляет до 40% стоимости каркаса дома). В этом году, в мае, в два раза выросли цены на цемент. А он является основной составляющей при монолитнокаркасном домостроении. Кроме того, мешок цемента для рынка строительства - это пресловутая бутылка водки. Это обменный эквивалент, который определял очень многие моменты. Например, в мешках цемента можно было считать кирпичи, и его новая цена, по сути, трансформировалась в стоимость всех стройматериалов. Чудес не бывает, и майское стопроцентное изменение цены на цемент привело как минимум к 10-20% изменению цены за кв.м.

Как выглядит Самарская область на фоне остальных российских регионов?
- Сегодня самарский рынок недвижимости находится в очень интересном положении по сравнению даже с такими, равными с ним, геополитическими рынками в Нижнем Новгороде, Перми, Екатеринбурге. Если посмотреть историю, то самарский рынок всегда опережал в своем развитии такие соразмерные города как Тюмень, Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург. Однако за последние два года ситуация изменилась, и Самара стала заметно отставать от городов находящихся с ней в одной группе. Сегодня наш рынок вплотную приблизился к более низкой ценовой политике таких городов, как Ульяновск и Ижевск.

С чем это связано?
- Я думаю, здесь глубокие корни. В частности, Самарского региона коснулись проблемы ЮКОСа. И еще целый ряд проблем субъективного характера, наложившихся на объективный ход истории, но сейчас эта ситуация постепенно выправляется.

Леонид Соломонович, а в чем выразился этот двухлетний кризис?
- В банальном снижении цен. Элитная квартира в Самаре всегда стоила столько же, сколько достаточно хорошая «медийная» квартира в Москве. Сегодня стоимость «среднего» жилья в Москве, не за МКАДом, составляет где-то порядка $2 тыс. за кв. м, что и должно определяет цену элитного жилья в Самаре. Такие цены уже сейчас реальны в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Перми. В Самаре же элитное жилье, например, в Европейском квартале, стоит всего $ 1,3 тыс. за кв. м. Стоимость квадратного метра в «средней» квартире по вышеназванному пулу городов равняется примерно $1 тыс. за кв.м., а у нас целый ряд объектов предлагается в ценовой зоне $600 - $700. А если брать совсем недорогой сегмент жилья, то у всех городов, равных Самаре по развитию, квадратный метр стоит $600 - $650 за кв.м., в Самаре же $450. В общем, достаточно серьезная разница, примерно 25% во всех сегментах.

Какова перспектива развития самарского рынка недвижимости?
- При уравновешивании экономической ситуации и мы придем к рейтингам Нижнего Новгорода, Екатеринбурга и, скорее всего, обойдем показатели этих городов. Ведь при наших геополитике, промышленном потенциале, платежеспособности населения мы не можем оставаться на уровне Ульяновска и Ижевска. Мы все-таки несколько другой город.

То есть цена на недвижимость в Самаре будет расти?
- Да, сегодня рынок очень динамичный. Цена в среднем за год вырастает на 50%. Сейчас в городе можно наблюдать инвестиционный бум, многие инорегиональные и столичные девелоперские компании идут именно сюда, за счет низкой стоимость коммерческой недвижимости. Однако это продлится недолго. Ситуация начала кардинально меняться примерно два месяца назад и очень активно. Если предложение по коммерческой недвижимости по цене $2,5 тыс. за кв.м. в начале лета считали завышенным, то сейчас цены стремительно приближаются к отметке $3 тыс. Примерно такая же ситуация и с ценами на жилую недвижимость.

Когда прекратится столь бурный рост цен?
- Я думаю, к рубежу мы придем уже в этом году, конечно, при условии, что сохранятся темпы изменения цен, объемов изымаемой из оборота недвижимости, которые мы наблюдаем сегодня.

А есть ли в Самаре еще какие-либо региональные особенности?
- Высокая инвестиционная привлекательность, которая определяется геополитическими моментами (месторасположение, уровень экономического развития, власть с хорошим понимание рыночных аспектов экономики и т.д.). В рамках геополитики Самара всегда была городом лидером. Это дает определенные условия для развития более быстрого, чем в соседних регионах.