Рынок коммерческой недвижимости зародился в Самаре в 2003 году. За два года он превратился в самостоятельный сегмент real estate. Его развитие отличает так называемый local colour, который и привлекает в Самару инорегиональных и столичных девелоперов. В сентябре пройдет большой форум операторов коммерческой недвижимости на самарской земле. Об особенностях рынка коммерческой недвижимости Самарского региона мы беседуем с генеральным директором ГК «Спектр недвижимости» Леонидом Боярским.
- Леонид Соломонович, в чем заключаются принципиальные отличия сегмента коммерческой и индустриальной недвижимости от рынка недвижимости в целом и других его сегментов в частности?
- Рынок коммерческой недвижимости является важным структурным сегментом реального сектора экономики. Одно из принципиальных отличий сектора коммерческой недвижимости от других сегментов real estate – более высокая капитализация: коммерческие объекты, как правило, стоят намного дороже. Специфика рынка заключается в том, что объекты носят неструктурированный характер, то есть весьма серьезно отличаются друг от друга – в связи с данным фактором осуществлять сравнение, оценку, анализ ситуации, складывающейся на рынке коммерческой недвижимости, гораздо сложнее, чем на рынке жилой недвижимости. Как следствие - подготовка профессиональных операторов этого сегмента рынка носит совершенно иной характер: специалисты должны быть на порядок более подготовленными по сравнению с теми, кто работает в других сегментах рынка. Если сделку, объектом которой является жилье, может сопровождать один сотрудник агентства, то на рынке коммерческой недвижимости понятие «риэлтор» подразумевает целую группу специалистов, состоящую из оценщика, риэлтора, юриста, аудитора, специалиста по продвижению продукта на рынок. От эффективности и слаженности работы данного подразделения зависит его профессиональная успешность. Иными словами, принципиальные отличия рынка коммерческой недвижимости от других сегментов real estate – это совершенно иной подход к концепту риэлторской деятельности, иная ответственность за принятые решения, иная слаженность работы специалистов, наконец, специализированный взгляд на рынок недвижимости. Если говорить о продукте рынка – это сложнопостроенные, неструктурированные, существенно отличающиеся друг от друга объекты. Отсюда - сложность проведения статистики как во времени, так и в объеме. Впрочем, нельзя не учитывать того факта, что данные характеристики свойственны каждому сегменту рынка, который совершает первые шаги в своем развитии.
- Когда произошло зарождение самарского рынка коммерческой недвижимости?
- Становление самарского рынка коммерческой недвижимости произошло на 10 лет позже, чем становление рынка жилой недвижимости. По оценкам нашей компании, совпадающей с оценками таких московских фирм, как «МИЭЛЬ-недвижимость», «Бест-недвижимость», и еще целого ряда крупных столичных объединений, рынок коммерческой недвижимости Самарского региона появился в 2003 году. 2004 год – это начало реальных системных сделок. В 2005 году стало возможным говорить о наличии структуры данного сегмента рынка, его развитии, тенденциях. Единичные сделки совершались и до обозначенного мною момента – но может ли этот факт являться характеристикой наличия рынка? Скорее всего – нет, поскольку число этих сделок было ничтожно малым. О наличии свободного рынка свидетельствует предложение. О зарождении рынка можно говорить тогда, когда появляется рыночная цена на объекты, когда есть специалисты, обслуживающие этот рынок, - вот взгляд на ситуацию сквозь призму риэлторской деятельности и реального потребителя. Сегодня к нам приходят клиенты, говорят: «Мы хотим купить» - и слышат в ответ: «Да, пожалуйста, мы можем вам продать такой объект». Это характеристика рынка коммерческой недвижимости 2004-2005 годов.
- Каковы особенности развития рынка коммерческой недвижимости нашего региона?
- Существует целый ряд особенностей. Самара традиционно занимает очень высокие позиции в геополитическом рейтинге. Уровень экономического развития региона, его месторасположение, транспортные коридоры, экологическая ситуация, власть с очень высоким пониманием рыночных аспектов экономики, наличие учебных заведений, потенциал населения, наконец, красивые девушки (помните ролик с участием Никиты Михалкова?) - все это геополитические составляющие. Таким образом, мы вышли на термин инвестиционной привлекательности региона как целевой функции специалистов рынка (бизнеса в целом и рынка недвижимости в частности) и власти. А создание регионального рынка как раз и является фактором, очень серьезно влияющим на увеличение инвестиционной привлекательности региона. Но! При очень высоких геополитических рейтингах мы имеем весьма интересную статистику. Уровень цен в нашем высокорейтинговом регионе стал отставать от других рейтинговых регионов - Екатеринбурга, Нижнего Новгорода, Тюмени, Сургута, Перми и еще целого ряда регионов, - начав приближаться к ценовому уровню Ижевска и Ульяновска. Условно говоря, стоимость объектов коммерческой недвижимости в регионах, лидирующих по ценам данного плана, была равна $3000 за кв. м на первом этаже, $1500-2000 – на других этажах. У нас же еще вчера данный показатель был равен $1500 за кв. м на первых этажах и $800-1000 – на других этажах. По результатам 2004 года в ряде крупных российских изданий были опубликованы аналитические отчеты, согласно которым регион с таким высоким геополитическим рейтингом, как Самара, обладает очень высокой инвестиционной привлекательностью за счет низких цен на недвижимость. Мы ознакомились с отчетами весной, когда они появились. Летом эти данные были официально опубликованы – и, по сути, все крупные российские инвесторы увидели ситуацию, которая еще вчера наблюдалась в Самаре: при равных геополитических возможностях стоимость метра коммерческой недвижимости в нашем регионе была на 30-40% ниже, чем в Екатеринбурге.
- Для регионального рынка этот фактор является скорее позитивным или негативным?
- О любом серьезном факторе сложно судить однозначно. С точки зрения привлечения инвестиций в регион, данный фактор является позитивным. С позиций того, что по каким-то причинам самарские цены стали соразмерными с ценами регионов, степень развитости которых заметно отстает от наших показателей, наверное, это негативный фактор – поскольку в реальности уровень цен на недвижимость оказывается не соответствующим уровню развития рынка. Так или иначе, мы имеем конкретное следствие: сегодня с целью приобретения магазинов, торговых центров, баз в наш регион приходят серьезные инвесторы с крупными ресурсами. Данный фактор спровоцировал рост цен, который мы наблюдаем в последние 1,5-2 месяца. Если вчера оценка стоимости помещения на улице Куйбышева в $3000 за кв. м для продажи через аукцион казалась немыслимой, то сейчас цены стремительно приближаются к этой отметке. Сегодня стоимость объекта на первом этаже, равная $2000 за метр, никого не удивляет, $2500 за метр – активно обсуждается, люди готовы приобретать коммерческие объекты по таким ценам. Лед тронулся. В свое время мы прогнозировали подобное развитие событий. О данном процессе нельзя судить однозначно, поскольку в сложившейся ситуации самарский покупатель с его ментальностью зачастую остается не у дел. Во временном лаге внешний инвестор действует значительно более жестко, идя четкими, выверенными шагами - в итоге объекты, которые самарцы планировали приобрести завтра, сегодня оказались проданными представителям других регионов.
- Является ли услуга управления коммерческой недвижимостью востребованной в Самарском регионе?
- Концепция управления объектами коммерческой недвижимости существовала в виде предложений от риэлторских компаний в Москве и Санкт-Петербурге. В регионах собственники, как правило, сами управляли своими объектами - при объеме существовавшего на тот момент рынка (а по сути дела - его отсутствия) такая услуга не была востребованной. На сегодняшний день ситуация кардинально изменилась: потенциальные участники сделок готовы приобретать объекты коммерческой недвижимости при условии, что они будут находиться в управлении нашей компании. Новый собственник не готов и не хочет управлять своими объектами – для него офисы, торговый центр или база – это некое «яйцо», находящееся «в другой корзине». Это первый аспект. Сущность второго связана с набором функций, которые осуществляет профессиональная управляющая консалтинговая компания. В позиционировании на рынке любого товара важную роль играет такое понятие, как пиар. Это и упаковка объекта, и формат его предложения, и уровень потребительского понимания того, для чего он нужен. Вспомним классический пиаровский пример с тефлоновыми сковородками, которые не продавались до тех пор, пока их продвигали как предмет, с помощью которого можно экономить масло. Люди их не покупали, не желая экономить масло, – потому что еда без масла – невкусная. В момент, когда был концептуально изменен пиар – стали говорить, что такую посуду легче мыть, – произошла революция спроса на тефлоновые сковороды. Упаковать объект, придать ему товарный статус, создать формат привлекательности – это столь же важно и для рынка коммерческой недвижимости. Управляющая компания создает такое понимание, при котором объект становится инвестиционно привлекательным. Развитие рынка коммерческой недвижимости напрямую зависит от умения или неумения находить пути развития тех объектов, которые еще вчера казались ненужными и не были востребованы. Сегодня в них зачастую вдыхается новая жизнь, они становятся «драгоценными камнями»: меняются их стоимость, уровень капитализации, создаются новые рабочие места - возникает новый продукт. Вот то, чем занимаются управляющие компании. С этой точки зрения у регионального рынка – все еще впереди.
- Леонид Соломонович, чего вы ждете от семинара «Управление коммерческой недвижимостью», который пройдет в сентябре в Самаре?
- Семинар будут проводить лидеры российского рынка управления недвижимостью – петербургская компания «Бекар» и Гильдия управляющих и девелоперов. На протяжении длительного отрезка времени велись переговоры о том, чтобы семинар был организован именно в Самаре. Уверен, участие в нем принесет практическую пользу как отдельным риэлторским компаниям и Поволжской гильдии риэлторов в целом, так и собственникам недвижимости. Не исключено, что на семинаре мы услышим секрет этих таинств, которые делают из вчерашних «общаг» и заводских корпусов прекрасные, высокопривлекательные с точки зрения создания бизнеса новых товаров и услуг объекты. Это – наше завтра.
