Годовой рост цен на квартиры в новостройках превышает процентную ставку по ипотеке
В № 19 еженедельника «Новости рынка недвижимости» мы обращались к теме приобретения жилья в рассрочку (статья «Застройщик или банкир?») и проанализировали готовность рынка к разным схемам покупки квартиры. Всем известно, что анализ, как прогноз погоды, - велика вероятность погрешности. Поэтому мы решили рассмотреть данную тему с другой позиции – с учетом принципов формирования реальной рыночной стоимости жилья и ее динамики. Разобраться в деталях нам помог генеральный директор компании «Спектр недвижимости», кандидат экономических наук Леонид Боярский.
На сегодняшний день в реальном секторе экономики есть два фактора, влияющих на формирование рыночной стоимости квартир в новостройках. Один из них – объективный. Его присутствие на рынке закладывается в бизнес-план, разрабатываемый девелоперами и продавцами жилья. Первое, что учитывается в бизнес-плане - это категория себестоимости будущего объекта (S), равная произведению общего количества квадратных метров объекта на себестоимость возведения одного квадратного метра. Следующая категория бизнес-плана – определенный норматив прибыли (D). Учитывая, что средний цикл строительства жилого дома равен полутора годам, показатель прибыли закладывается на уровне 20%, то есть 13,3% годовых.
Далее весь объем будущего дома делится на транши : условно говоря, если общая площадь объекта равна 6000 кв. м, а период времени, необходимый для строительства дома, равен 1,5 года, объект может быть поделен на 6 траншей – в каждые новые три месяца возводится очередная тысяча квадратных метров жилья. Со временем цена квадратного метра растет - это объективная данность. Долевое строительство сопряжено с обязательством застройщика - стоимость любого обязательства (например, тех же ценных бумаг) повышается в зависимости от его обеспечения. По мере продвижения строительства дома растет его обеспечение. Соответственно, в тот момент, когда объект завершен, стоимость обязательства превышает стоимость дома на начале строительства. Именно поэтому очень выгодно приобретать квартиры на ранних этапах возведения объектов.
Если на начальных стадиях квадратные метры в новостройках продаются по себестоимости, то для того, чтобы средняя доходность объекта равнялась 20% (D), на последних этапах строительства рыночная цена квадратного метра должна равняться себестоимости плюс 40% (2D). Таким образом, минимальная цена продажи квадратного метра будет равна себестоимости его строительства (S), средняя стоимость за весь цикл строительства - S+D (себестоимость + 20%), максимальная стоимость (в конце строительства) – S+2D (себестоимость + 40%). Иными словами, рыночная цена квадратного метра в новостройке в процессе строительства (полтора года) меняется на 40%, за год - на 26,7% - таков реальный рост стоимости неоплаченных квадратных метров жилья в новостройке. (Напомним, что при этом реальная годовая прибыль застройщика составляет 13,3%, поскольку на 26,7% вырастает только первый транш строящегося объекта (в рассматриваемом нами примере это первая тысяча квадратных метров возводящегося дома), показатель удорожания следующих траншей – ниже. Именно этим фактором обусловлена высокая степень выгодности инвестиций в строительство объектов недвижимости. Если бы рост цен на жилье в новостройках был ниже, чем стоимость кредитов, ситуация была бы другой.) +26,7% - это только то удорожание, которое обусловлено объективным фактором. Кроме того, на изменение стоимости квартир в новостройках оказывает влияние субъективный фактор, он же - инфляционный.
Инфляция – это второй фактор, влияющий на рост рыночной стоимости квадратных метров в строящихся объектах. На сегодняшний день уровень инфляции в России равен 7-12% - это некий средневзвешенный показатель. Помимо этого существует понятие отраслевой инфляции. Ее уровень соответствует росту цен в том или ином сегменте экономики. Так, в расчетах роста цен на строящееся жилье следует учитывать среднегодовой уровень инфляции на рынке строительных материалов. На сегодняшний день он довольно высок. Например, за интервал весна 2004 г. – весна 2005 г. изменение цен на арматуру и цемент составило +100%. Если год назад цемент стоил примерно 1 тыс. руб. за тонну, то сейчас этот показатель вырос в среднем до 2 тыс. руб. за тонну. Средняя рыночная цена арматуры составляла 11 тыс. руб. за тонну, сегодня – 19 тыс. руб., причем в отдельные моменты времени данный показатель поднимался до 22 тыс. руб. за тонну. Как следствие - железобетон дорожает на 80%. С учетом уровня удорожания всех строительных материалов, используемых в жилом строительстве, средняя отраслевая инфляция данного сегмента рынка составляет +25% в год. Ориентируясь на этот показатель, застройщик корректирует цены на квадратные метры в своих объектах. Если сложить инфляционные 25% и 26,7% объективного роста стоимости квадратных метров в строящихся объектах, получится, что суммарное годовое повышение цен на рынке строительства превышает уровень в 50% (25% + 26,7% = 51,6%). Иными словами, за год квартира в строящемся доме подорожает более чем на 50%. Для сравнения: средняя стоимость банковского жилищного кредита равна 15% годовых.
Таким образом, используя банковский кредит при покупке квартиры в «долевке» и приобретая квадратные метры на ранней стадии строительства, потребитель страхует себя как от объективного (запланированного по бизнес-плану) удорожания его стоимости, так и от его удорожания за счет отраслевой инфляции (роста цен на стройматериалы). (Детальный расчет см. в пункте Сравнительная статистика.)
Пример из практики самарского строительного рынка: В 2003 году квартиры в жилом комплексе «Никита-1» (ул. Никитинская/Красноармейская/Агибалова, начало строительства – июнь 2003 г.) реализовывались по цене 12,5 тыс. руб. за кв. м. В июне 2005 года рыночная стоимость этих квартир равна 25 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, за два года цена изменилась на 100% (50% в год, что соответствует вышеприведенным расчетам).
Есть еще один показатель динамики удорожания «долевок» - он определяется разницей стоимости квадратного метра на стадии котлована в идентичных объектах в разные моменты времени. Так, если квартиры в «Никите-1» на начальной стадии реализации проекта продавались минимум по 12 тыс. руб. за кв. м, то квартиры в «Никите-4» начали продаваться по 18 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, показатель разницы стоимости жилья в новостройках на этапах котлована составляет +50% за два года. Однако это не значит, что если дольщик два года назад выкупил часть квартиры по цене, равной 12 тыс. руб. за кв. м, после чего по какой-то причине «выпал» из графика проплат, сегодня ему представится возможность выкупить остаток по 18 тыс. руб. за кв. м. 12 тыс. руб. и 18 тыс. руб. – это цены на квадратные метры жилья в разных объектах на одной и той же стадии (стадии котлована) два года назад и на данный момент. Сегодня за ту квартиру, которую два года назад можно было купить по цене 12 тыс. руб. за кв. м, придется платить по 25 тыс. руб. за кв. м.
Сравнительная статистика
Рассмотрим два варианта приобретения квартиры в жилом комплексе «Никита-1». Первый вариант – покупка с помощью банковского кредита, второй – с использованием рассрочки, предоставляемой строительной компанией. В качестве наглядного примера возьмем трехкомнатную квартиру общей площадью 100 кв. м. В 2003 году при цене 12 тыс. руб. за кв. м общая рыночная стоимость квартиры составляла 1 млн 200 тыс. руб. При получении жилищного кредита в банке покупатель платит в среднем 30% от общей стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса. В нашем случае это 400 тыс. руб. Таким образом, сумма кредита составляет 800 тыс. руб. На сегодняшний день средняя процентная ставка по жилищным займам равна 15% годовых. В привязке к рассматриваемому нами примеру это +120 тыс. руб. в год. Если кредит взят на два года (на этот же период времени рассрочка может быть предоставлена и строительной компанией), общий размер выплат за использование кредита составит 240 тыс. рублей. Таким образом, тело кредита (сумма долга + процентные выплаты) составит 1 млн 40 тыс. руб. Суммируем: 400 тыс. руб. + 1 млн 40 тыс. руб. = 1 млн 440 тыс. руб. - в такую сумму обошлось бы приобретение трехкомнатной квартиры в «Никите-1» с привлечением банковского кредита . Второй вариант приобретения квартиры – в рассрочку у застройщика по нефиксированным платежам. На сегодняшний день стоимость квартир в ж/к «Никита-1» равна 25 тыс. руб. за кв. м. Если за два года ее удорожание составило примерно 100%, значит, каждый месяц цена квадратного метра увеличивалась приблизительно на 4,17%. В результате сумма, равная конечной стоимости трехкомнатной квартиры в «Никите-1», приобретаемой с использованием двухлетней рассрочки, предоставляемой строителями, составит 1 млн 998 тыс. руб. Таким образом, мы вышли на четыре показателя: 1 млн 200 тыс. руб. – стоимость квартиры при единовременной оплате на начальной стадии строительства жилого дома. 1 млн 440 тыс. руб. – стоимость квартиры при покупке с использованием двухлетнего банковского кредита. 1 млн 998 тыс. руб. – стоимость квартиры при приобретении в рассрочку на два года, предоставляемую предприятием-застройщиком. 2 млн 500 тыс. руб. – стоимость квартиры при приобретении после завершения строительных работ. Интервал между вторым и третьим показателями обусловлен разницей в уровне роста рыночной стоимости жилья за два года (+50% в год) и размере процентной ставки по банковскому жилищному кредиту (в среднем +15% годовых).
На сегодняшний день дольщику выгодно рассчитываться со строительной компанией сразу, выплачивая всю сумму на стадии котлована. Или за счет собственных ресурсов (первая группа потребителей рынка новостроек), и тогда удорожание будет равно нулю. Либо за счет привлечения банковского кредита (вторая группа потребителей) – тогда удорожание составит величину, равную процентной ставке по кредиту, умноженной на полтора-два года (цикл строительства). При этом у заемщика есть право как расплатиться с банком в течение строительного цикла, так и платить по кредиту в течение нескольких лет – в таком случае процент удорожания приобретаемого жилья будет, естественно, выше (количество лет, умноженное на 15%). Выгода такого варианта заключается в сокращении той части тела кредита, которую нужно выплачивать ежегодно. Иными словами, если банковский кредит предоставляется сроком на 2 года, за год заемщик должен выплачивать 1/2 часть тела кредита; если срок кредита 10 лет, за год выплачивается 1/10 часть тела кредита; если 20 лет – 1/20, и так далее. В любом случае данная величина должна соответствовать уровню заработной платы заемщика. Так мы приходим к следующему выводу: если доходы покупателя квартиры в новостройке позволяют расплатиться за приобретаемое жилье в течение строительного цикла, он может выбирать между краткосрочным и долгосрочным кредитованием. В первом случае удорожание будет минимальным, взносы по кредиту – максимальными (но меньшими, чем при рассрочке от застройщика), во втором – наоборот: процент удорожания – выше, размер взносов – гораздо меньше. Но есть еще третья группа потенциальных покупателей недвижимости – это те, у кого нет ресурсов для того, чтобы расплатиться за покупку жилья в течение 1,5-2 лет, но есть средства, необходимые для внесения первоначального взноса. Для таких потребителей долгосрочный банковский кредит под покупку жилья (на 15-25 лет) – это своего рода панацея, единственно возможный вариант решения жилищной проблемы.
В то же время проведенный анализ не дает права утверждать, что схема приобретения квартир в рассрочку, предоставляемую застройщиком, является неприемлемой. В экономике работает закон маховика: цены, выросшие в результате инфляции, на прежний уровень не возвращаются. Если два года назад можно было приобрести трехкомнатную квартиру за 1 млн 200 тыс. руб., сегодня за эти деньги можно приобрести лишь половину ее аналога. Как бы то ни было, владельцу капитала (вне зависимости от его размера) выгодно, чтобы деньги работали: каждая схема приобретения жилья, в том числе и в рассрочку от застройщика, имеет свою степень доходности .
Итак, за счет ряда объективных факторов жилье дорожает. В этих условиях позитивным моментом является тот факт, что сейчас у покупателей недвижимости есть возможность пользоваться ипотечными продуктами. Заем средств под фиксированную ставку выгоден как покупателям квартир, так и строительным компаниям. Ритмичный приход денег на стройку позволяет застройщику возводить объект в заданные сроки, максимально сдерживая рост цен.
Несмотря на то, что не все банки предлагают приемлемые жилищные программы, на сегодняшний день российский рынок обладает высоким потенциалом развития данного вида кредитования. На данный момент его главным минусом являются дефицит ресурсов и высокие очереди на получение займов. Однако, согласно прогнозам, объем предложений строящегося жилья будет расти, и в будущем ситуация изменится. Что касается совета потребителям, он может звучать так: если у вас есть возможность купить жилье, воспользовавшись займом, сегодня, не стоит откладывать этот шаг на завтра. При этом эффективность решения квартирного вопроса будет зависеть от поддержки специалистов. На данный момент целый ряд самарских компаний предлагают услугу ипотечного брокера. Правовые подразделения крупнейших операторов рынка недвижимости уже проанализировали банковские жилищные продукты. В пакете услуг ипотечного брокера - быстрая оценка кредитоспособности, консультации при выборе наиболее приемлемой ипотечной программы, а также полное сопровождение совершения сделки по приобретению жилья в кредит.
