1 апреля вступил в силу Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". По мнению многих участников рынка недвижимости России применение этого далеко неоднозначного закона может отнять у большинства граждан страны возможность купить новое жилье. Впрочем, по замыслу законодателей, этот закон призван защищать интересы покупателей квартир в домах-новостройках, а не лишать их каких-либо возможностей.
Сплошные парадоксы
Защищая интересы граждан, закон ставит застройщиков в весьма трудное положение. Но только ли их? Давайте посмотрим. Вот лишь некоторые факты.
Так, законом предусмотрены выплаты застройщиком неустойки за нарушение им сроков передачи объекта дольщику. Обязанностью застройщика является уведомление дольщика о невозможности осуществить строительство в срок. Кроме того, закон предусматривает еще ряд требований, жестко регламентирующих деятельность застройщика. Например, застройщику запрещается рекламировать многоквартирный дом до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права на земельный участок.
Закон предусматривает совместную ответственность банка и застройщика перед участником долевого строительства. Не исключено, что именно по этой причине кредитные организации будут финансировать строительство без особого желания. По крайней мере, с тех пор, как закон был принят, ни один банк Самары так и не смог предложить сколь ни будь внятной схемы кредитования инвестиционных проектов. В законе прописано, что привлекать денежные средства дольщика застройщик может только после получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или права аренды на застраиваемый участок. То есть до этого момента проектирование объекта и подготовка к строительству оплачиваются самим застройщиком. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям. Следовательно, с рынка долевого строительства могут полностью уйти мелкие застройщики.
По новому закону дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть денежные средства с учетом 1/150 ставки рефинансирования. Застройщик же получает право обратиться в суд с иском о расторжении договора лишь после того, как дольщик просрочит оплату более чем на 3 месяца или нарушит сроки оплаты более 3 раз в течение года. Допустим, суд примет дело к рассмотрению, даты судебного разбирательства будут назначены... А дольщик в суд не придет. Судья, конечно, перенесет заседание, процесс затянется на неопределенное время... Тем временем другого дольщика привлечь нельзя, строить дом не на что, кредиты отдавать нечем. Такая ситуация создает серьезный риск фактического недофинансирования объекта строительства и в конце концов не отвечает ни интересам застройщика, ни самого дольщика.
А цены опять вырастут...
Многие независимые эксперты полагают, что все эти меры, призванные защищать интересы граждан – участников долевого строительства, на деле приведут к очередному витку цен на рынке первичного жилья и сделают его попросту недоступным большинству населения страны. Подобные утверждения имеют вполне реальную почву. Рост цен, по мнению экспертов, станет результатом целого комплекса причин.
Например, содержащиеся в законе нормы усложняют процедуру оформления документов на объект. Так, новый закон запрещает заключение договора долевого участия в строительстве при отсутствии у застройщика разрешения на строительство, опубликованной проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. Эти усложненные требования способны привести к затягиванию сроков строительства, а часть строек, скорее всего, вообще может быть "заморожена". В результате, жилья на рынке будет меньше, в то время, как спрос останется на прежнем уровне. Значит, цены начнут расти.
Другая причина для роста цен – те самые штрафные выплаты дольщикам, которые предусмотрены законом, дабы защитить интересы граждан. Из чьего кармана будут выплачиваться эти штрафы? Осмотрительные строители, не желающие быть разоренными, станут просто закладывать эти возможные в будущем штрафы в цену квадратного метра.
Еще одна причина для удорожания жилья в новостройках – проведение аукционов по предоставлению земельных участков под строительство. Это также увеличит затраты застройщика, а значит, стоимость квадратного метра тоже увеличится.
Лишний рот
Однако не только увеличивающиеся затраты станут причиной удорожания жилья в новостройках. Застройщики полагают, что этому будет способствовать и появление на рынке долевого строительства новых игроков, претендующих на часть их прибыли. Такими игроками станут финансовые структуры. Суть в следующем. Новый закон обязует застройщика заниматься подготовкой разрешительной документации на строительство без привлечения средств дольщика. Однако самостоятельное финансирование этого первоначального и отнюдь недешевого этапа строительства могут себе позволить лишь крупные застройщики. Остальные будут вынуждены обращаться в банки за инвестиционными кредитами. Таким образом, исключив из инвесторов начальных этапов строительства дольщиков, закон превратил операции с жильем на ранних стадиях возведения объекта в прерогативу банков. Теперь они, а не дольщики, получают возможность приобретать объект по себестоимости на этапе проектирования и расселения, а затем, например, на этапе сдачи объекта, продавать его по совершенно иной, несравнимо более высокой цене. Кроме того, банки получат свою долю прибыли в виде процентов по кредитам или от реализации полученного в зачет жилья. Понятно, что для рядового дольщика помощь банков в финансировании объектов долевого строительства обернется удорожанием квартир в строящихся домах, как минимум, на 15-20%, а по некоторым данным и на 30-45 %. А главное, у дольщика больше не будет возможности выбора: покупать квартиру на стадии проектирования по себестоимости или на стадии сдачи дома по цене «себестоимость плюс две нормы прибыли». Закон решил за него этот вопрос, изъяв из возможности продажи целый ряд первоначальных этапов строительства дома.
Последний шанс
И все же у дольщиков есть возможность купить жилье по еще не взвинченным ценам. Быть может, это их последний шанс. Дело в том, что под действие нового закона попадают не все объекты. Действие закона распространяется только на те новостройки, строительство которых началось (или начнется) после 1 апреля 2005 года. Пока в Самаре таких объектов нет. Кроме того, объекты, по которым до 1 апреля 2005 года была оформлена вся разрешительная документация и заключен хотя бы один договор долевого участия, регулируются прежним законодательством. А первая сделка по продаже долевки, отвечающая всем требованиям нового закона, по самым оптимистическим прогнозам, будет заключена не ранее сентября. Поэтому, есть смысл поспешить в решении своих квартирных вопросов.
