Созидание недвижимости, забота о собственном доме всегда было свойст-вом человека разумного. Словно подтверждая эту простую истину, с наступлением весны с новой силой вспыхнула активность на первичном рынке жилья. Причем оживление произошло не только в "стане" специалистов - строителей и риэлторов, но также и среди граждан, которые, судя по количеству заключаемых сделок, пред-почитают покупать квартиры не в "старых" домах, а в новостройках.
Объективная реальность
Специалисты, занимающиеся исследованиями и прогнозированием развития рынка недвижимости Самары уже на протяжении почти двух лет отмечают увели-чение спроса на первичном рынке жилья и рост цен на квартиры в домах-новостройках. Особенно четко эти тенденции обозначились в середине лета 2000 года, а к осени того же года они стали еще более выражены.
Общий объем сделок, заключаемых в течение одного месяца на первичном рынке жилья, в целом по городу за последние три года рос следующим образом: 1700 в мае 1999 года, 3000 в январе-феврале 2000 года, 4000 в феврале 2001 года, 5000 в феврале 2002 года. Последняя цифра, по оценкам некоторых специалистов, уже превысила аналогичный докризисный показатель в полтора раза. И, видимо, это еще не предел. На первичном рынке появились очереди. Многие риэлторы го-ворят о том, что если дом готов к сдаче, то свободных, то есть непроданных квар-тир в нем уже практически не остается.
К любопытным явлениям, стимулирующим интерес к рынку нового жилья можно отнести миграцию населения внутри страны. Большое количество пересе-ленцев из различных районов России устремляется сегодня в Самару и Самарскую область, желая обосноваться здесь надолго. Статистика реальных сделок показыва-ет, что процент "неместных" покупателей недвижимости, готовых выложить зна-чительную сумму в валюте за квартиру в доме-новостройке постоянно растет, и се-годня около 35% всех сделок с новым жильем заключается именно с иногородни-ми. Конечно, говорить о "скупке" нового жилья иногородними как о массовом яв-лении нельзя, но то, что именно эта категория граждан становится законодателем цен на первичном рынке недвижимости - факт.
С одной стороны, это, конечно, способствует развитию строительной инду-стрии региона: приезжие граждане, покупая в Самаре новую квартиру, инвестиру-ют строительство. Но с другой стороны... Существуют объективные законы эконо-мики, которые говорят о том, что при фиксированном предложении (а именно та-ково оно сегодня на первичном рынке жилья Самары) и быстро растущем спросе , стоимость жилья начинает повышаться. Сегодня специалисты не скрывают того, что этот бесхитростный способ увеличения цен запущен вновь.
Вот это-то обстоятельство и смущает наших сограждан более всего. Но объяснение росту цен на первичное жилье, причем в валюте, надо искать не только в растущем спросе на новые квартиры, но и в тех процессах, которые происходят сегодня в масштабах всего государства. Ведь рынок недвижимости - это всего лишь часть национальной экономики, которая чутко реагирует на все макроэконо-мические явления и тенденции. В связи с этим, уместным будет предположить, что в развитии рынков одного и того же региона существуют определенные аналогии. Рассмотрим лишь одну из них.
По официальным данным 1999 года, объем товаров, проходящих через са-марскую таможню, после августа 1998 года сократился, примерно, вдвое. То же са-мое тогда произошло и со средней заработной плате, пересчитанной в валюте. По сравнению с докризисным периодом ее размер на тот период уменьшился в два раза. Цены на рынке недвижимости на этот же момент времени тоже "упали" в два раза. Сегодняшние сводки госкомстат констатируют: объем товаров, проходящих через нашу таможню, вырос почти на 40% по сравнению с точкой минимума; сред-няя заработная плата в валюте "подросла" на 20-40%. А валютные цены на жилье первичного рынка выросли, по сравнению с февралем-мартом 1999 года, более, чем на 30%. Что, как говорится, и требовалось доказать.
В настоящий момент дешевых квартир, продаваемых по демпинговым це-нам, на первичном рынке найти уже практически невозможно. Исключение состав-ляют разве, что отдаленные районы города ("Металлург", Сухая Самарка и т.п.), где пока еще можно купить недорогое жилье. Но и эти "райские", в смысле цен, места, просуществуют недолго. К лету их уже не будет, говорят специалисты, ведь жилье в таких домах раскупается особенно быстро. Сегодняшние реалии таковы, что квартиры, где квадратный метр стоит от $470 до $500 в зависимости от плани-ровки, уже не смущают покупателя (до кризиса в недорогом районе обычная квар-тира в доме - новостройке продавалась по цене $400 за квадратный метр). Цены элитного жилья, где квадратный метр стоит $500-700 тоже никого теперь не удив-ляют (до кризиса стоимость квадратного метра в элитном доме составляла $900-1200).
Легенды и мифы
По свидетельствам специалистов, имеющих за плечами многолетнюю прак-тику работы с недвижимостью, граждане, по тем или иным причинам желающие приобрести жилье на первичном рынке, опасаются обычно трех вещей. Во-первых, многие уверены, что квартира в доме - новостройке стоит значительно дороже, чем квартира в "старом" доме. Во-вторых, подавляющее большинство потенциальных покупателей тревожится, что когда дом будет достроен с них потребуют дополни-тельные денежные средства сверх тех, что уже были ими выплачены. В-третьих, клиенты, заключающие договор о долевом участии в строительстве, волнуются, что собственников одной и той же квартиры окажется слишком много, для того, чтобы удалось без суда установить истинного ее владельца.
С первым страхом, касающимся относительной дороговизны первичного жилья по сравнению со вторичным, мы уже разобрались. Перевеса цен нет. Пока. Но он и не за горами. Второй страх о возможной доплате при завершении строи-тельства дома тоже нельзя отнести к однозначно обоснованным. Хотя, происхож-дение его вполне объяснимо. В течение нескольких последних лет слова "вклад-чик" ("дольщик", "пайщик" и т.д.) и "обманутый" стали неразлучными. Это об-стоятельство отнюдь не способствовало воспитанию у населения такого качества как доверчивость. Сегодня для 90% наших сограждан вкладывание денег куда-либо равносильно добровольному отречению от них. Тем не менее, ситуация, хоть и медленно, но все же меняется. И это обнадеживает.
Сегодня у каждого, даже совершенно безграмотного в юридическом отно-шении человека, есть реальная возможность составить договор о долевом участии в строительстве таким образом, что дополнительных денег по окончании стройки с него никто не запросит. Гражданам необходимо знать, что в некоторых риэлтор-ских компаниях города ныне существуют специализированные юридические служ-бы, состоящие из квалифицированных сотрудников, в обязанности которых входит отстаивание интересов клиента и оказание ему помощи во всех затруднительных для него ситуациях. Есть даже такие агентства, которые помимо лицензии на риэл-торскую деятельность, имеют еще и специальную лицензию на оказание юридиче-ских услуг. Так что, стоит проявить инициативу и перед заключением договора по-интересоваться у риэлторов выбранного вами агентства, имеет ли их фирма подоб-ный документ.
Третий страх соприкасается со столь сложным вопросом, как право собст-венности на строящееся жилье. Еще совсем недавно в этой области существовала полная неразбериха, благодаря которой совершались двойные и даже тройные про-дажи права получения одной и той же квартиры Это являлось одной из главных проблем первичного рынка жилья, сдерживающей инвестиционную активность граждан. Но сегодня и в этой области наметились позитивные сдвиги.
По инициативе Самарской областной регистрационной палаты ведется ак-тивная работа над созданием и утверждением единых для всего региона правил специального учета договоров о долевом участии в строительстве. Не дожидаясь, когда подобные правила будут разработаны и приняты на федеральном уровне, СОРП выступила с предложением незамедлительно ввести их в Самарской облас-ти, поскольку необходимость в подобного рода документах с каждым днем ощуща-ется все острее. На заседании межведомственной комиссии, в конце прошлого года, регистрационной палатой было предложено разработать соответствующие правила и сделать их обязательными для выполнения всеми органами местного управления. В ответ на это межведомственная комиссия приняла решение о создании рабочей группы из представителей заинтересованных департаментов, в том числе и област-ной налоговой инспекции. Вероятно, в скором времени правила будут утверждены и вступят в законную силу.
Но уже сейчас, не дожидаясь принятия столь эпохальных документов, на первич-ном рынке недвижимости работают фирмы, которые не менее юристов и правове-дов заинтересованы в ужесточении "правил игры". Поэтому гражданам, озабочен-ным приобретением квартиры в доме-новостройке, стоит потратить чуть больше времени на поиск партнера, то есть риэлторской фирмы, но найти в конечном итоге такую компанию, которая владеет дисциплинирующими методами воздействия на застройщика.
Понятно, что не будучи специалистом, трудно сразу разобраться на-сколько эффективно защищает интересы своих клиентов то или иное агентство. Но по некоторым деталям кое-какие выводы все же можно сделать. Во-первых, у ва-шего партнера, риэлторской компании, должна быть лицензия, о которой мы уже упоминали - на оказание юридических услуг. Это - одно из главных свидетельств компетентности и надежности агентства в вопросах обеспечения безопасности клиента при заключении договора о долевом участии в строительстве. Сотрудники таких компаний, как правило, в состоянии обеспечить профессиональный подход при проведении правовых экспертиз заключаемых сделок, проанализировать си-туацию по каждому конкретному объекту, интересующему потенциального инве-стора и выдать ему исчерпывающие рекомендации. Маловероятно, чтобы работая с подобной фирмой, вы могли попасть в затруднительную ситуацию и вам пришлось бы потом отстаивать через суд свои права на купленную квартиру.
Во-вторых, в нормальной, с правовой точки зрения ситуации, потреби-тель должен видеть, откуда "возникает" та или иная квартира, из каких источников она к нему переходит, кто здесь заказчик, кто подрядчик, кто субподрядчик. Кроме того, необходимо знать, что у заказчика, либо основного инвестора, на деньги ко-торого строится объект, должен быть реестр квартир сдаваемого дома. "Сунуть в него нос" - неотъемлемое право каждого дольщика. Клиент должен видеть все до-говоры на строительство объекта. Если ему их не показали, то он может спокойно уходить, считая, что остался в выигрыше, поскольку ничего не потерял.
Навести справки об организации, с которой планируется вступить в сотрудничест-во по поводу участия в долевом строительстве, также будет не лишним. Сделать это можно, обратившись в Поволжскую Гильдию Риэлторов.
Первичный рынок не борется со вторичным, но наступает
На протяжении последнего года риэлторы Самары отмечают повышенный интерес граждан к жилью в домах-новостройках. С каждым месяцем эта тенденция проявляется все отчетливее, а на сегодняшний день статистика такова: 50 процен-тов клиентов, приходящих в агентства недвижимости с твердым намерением ку-пить квартиру, отдают предпочтение именно первичному рынку. Некоторые спе-циалисты утверждают, что уже к концу 2001 года число покупателей недвижимо-сти, останавливающих свой выбор на новом жилье, увеличится, как минимум, еще на 10 процентов.
Граждан, приобретающих квартиры в новостройках, условно можно разде-лить на две категории: тех, которые покупают жилье для того, чтобы просто жить в нем, и тех, которые рассматривают приобретение недвижимости как способ вы-годного вложения и последующего приумножения имеющихся денежных средств. С точки зрения этой категории покупателей, квартира в новом доме - это гаранти-рованная прибыль в будущем, когда владелец надумает продать свое жилье. И главное здесь - точно определить момент, когда продажа принесет ему максималь-ную выгоду. Ведь ни для кого не секрет, что квадратные метры в новостройка (в отличие от малоликвидных дешевеющих "сталинок" и "хрущевок") с годами толь-ко растут в цене.
Особенно высокой эта цена становится тогда, когда вокруг нового дома за-канчивается формирование развитой инфраструктуры, облагораживается приле-гающая территория. Простой пример, подтверждающий эти выводы: дом № 1 по пр. Ленина. В течение 10-15 лет стоимость жилья в этом доме планомерно и неук-лонно возрастала. Если же квартира приобреталась на начальных этапах строи-тельства дома, когда цена за квадратный метр была невелика, то для того чтобы это жилье можно было продать с большой прибылью вовсе не обязательно ждать 10-15 лет. На первичном рынке работает простой закон: чем ближе к завершению стройка, тем дороже стоимость жилья в нем. А вот возможность выбора нужной квартиры по мере роста этажей нового дома существенно уменьшается. Вот поче-му риэлторы настоятельно рекомендуют своим клиентам покупать первичное жи-лье в начале строительства, а не в конце.
Та категория граждан, которая покупает квартиры в новых домах не для то-го, чтобы их тут же с выгодой перепродать, а для того чтобы жить в них, тоже ду-мает о будущем и хочет войти в него достойно. Ведь качество нашей жизни, к сча-стью и вопреки всему, понемногу растет. Если лет 20-30 назад для удовлетворения личных амбиций нам было нужно очень мало и мы с гордостью носили застиран-ные и протертые джинсы, ездили на стареньких "запоржцах" и "москвичах", то се-годня ситуация изменилась. Теперь вещи, которые мы приобретаем, должны быть по меньшей мере престижными. То же самое и с недвижимостью. Купленная квар-тира должна отвечать требованиям не только сегодняшнего, но и завтрашнего дня. Жилье в домах-новостройках вполне соответствует этим установкам. И если по каким-то причинам в недалеком будущем нужно будет продать это жилье, то сде-лать это будет легко, в отличие от уже упомянутых "сталинок" и "хрущевок", кото-рые с каждым годом продавать становится все сложнее.
Большой интерес к первичному рынку Самары проявляют и мигранты из других регионов России и стран СНГ. Их, кстати, всегда достаточно много среди покупателей са-марских новостроек. По некоторым данным, около 60 процентов строящегося в городе жилья приобретают именно иногородние граждане. При этом, они выкупают жилье не на завершающих стадиях строительства дома, как это делают осторожные самарцы, а на на-чальных этапах, чем сразу же обеспечивают себе выигрышные позиции по многим пара-метрам. А самарцам, в большинстве случаев, остается выбирать квартиры из того, что ос-талось и по более дорогой цене.
Сегодня в Самаре строится более 100 жилых объектов. Разумеется, вторичный рынок под столь мощным натиском первичного слега сдает свои позиции, но он не "ум-рет" и будет существовать параллельно с первичным рынком столько, сколько будут суще-ствовать сами старые дома, в которых продолжают жить люди. Они съезжаются разъез-жаются меняются. И уж если по каким-то причинам вы решили приобрести жилье на вто-ричном рынке, то прислушайтесь к советам риэлторов и покупайте квартиры, максималь-но готовые к продаже. Что они из себя представляют и чем отличаются от всех остальных квартир? Только тем, что их можно купить сразу же, потому, что на них уже оформлены все необходимые юридические документы, в них не прописаны дети и они не участвуют в цепочках обмена. Сегодня на рынке вторичного жилья таких квартир немного: всего 10-15 процентов от общего количества. Но только благодаря этому фонду и удается иной раз разрешить, казалось бы, совершенно нерешаемые ситуации обмена жилья. По стоимости они обычно ничем не отличаются от прочих аналогичных по своим параметрам квартир вторичного рынка, а иногда бывают даже и дешевле, особенно, когда собственник такого жилья заинтересован в скорейшей продаже своей квартиры.
Вторичный рынок квартир: покупай и живи
В последнее время граждане, обращающиеся в риэлторские агентства за по-мощью в решении тех или иных жилищных проблем, слышат от специалистов - риэлторов такое малопонятное словосочетание, как "квартиры, максимально го-товые к продаже". У большинства клиентов тут же возникает резонный вопрос: "А что, есть и другие, не совсем готовые к продаже?" Представьте себе, есть. В чем заключается разница между ними нашему корреспонденту объяснила Наталья Са-галова, заместитель директора по маркетингу риэлторского агентства "Спектр недвижимости":
- По вполне понятным всем причинам, связанным с общим состоянием эко-номики государства, большинство наших граждан не имеет такого количества сво-бодных денежных средств, чтобы можно было на них взять и купить понравив-шуюся квартиру. Между тем, квартирный вопрос беспокоит чуть ли не каждую вторую семью, требуя скорейшего, а порой и незамедлительного решения. Как в таких ситуациях поступают граждане? Как правило, они затевают либо банальный обмен, который, как всем хорошо известно, может тянуться месяцами, либо обмен через куплю-продажу. В последнем случае шансов на скорейшее благополучное решение задачи, конечно, намного больше, чем при обычном обмене, но и эта си-туация малопредсказуема в плане сроков окончания процесса. И дело здесь не в том, что сложно найти устраивающий человека вариант обмена, а в том, что понра-вившаяся ему квартира может быть не свободна, то есть в ней проживает другая семья, которая также ищет подходящий для себя вариант обмена, но та квартира, которую ей предлагают сейчас покупатели её жилья, не устраивает. По этой причи-не семья не может в данный момент освободить, а следовательно, и продать свою квартиру тому, кто готов ее купить, ведь людям просто некуда съезжать. Процесс поиска продолжается. В результате выстраивается длинная цепочка из людей, го-товых купить квартиру, собственник которой не готов ее продать в текущий мо-мент времени, поскольку ему взамен тоже нужна устраивающая его квартира.
Представьте себе, что иной раз эта цепочка может состоять из 10-12 "звень-ев". Многие граждане просто не надеются дожить до завершения процесса обмена, кто-то передумывает, кто-то вообще теряет надежду и отказывается от идеи обме-нять свою квартиру. Цепочки постоянно рассыпаются, люди, участвующие в этом, нервничают, огорчаются, требуют порой невозможных в техническом плане вари-антов решения своей проблемы.
Где же выход? Он существует. Это так называемые квартиры, максимально готовые к продаже. Что они из себя представляют и чем отличаются от всех ос-тальных квартир? Только тем, что их можно купить сразу же, потому, что на них уже оформлены все необходимые юридические документы, в них не прописаны дети и они не участвуют в цепочках обмена. Сегодня на рынке вторичного жилья таких квартир немного: всего 10-15 процентов от общего количества. Но только благодаря этому фонду и удается иной раз разрешить, казалось бы, совершенно не-решаемые ситуации. По стоимости они обычно ничем не отличаются от прочих аналогичных по своим параметрам квартир вторичного рынка, а иногда бывают даже и дешевле, особенно, когда собственник такого жилья заинтересован в ско-рейшей продаже своей квартиры. Мой совет все тем, кто задумал обмен жилья - поинтересуйтесь у риэлторов, есть ли у них квартиры, максимально готовые к про-даже и остановите свой выбор именно на них.
Где сегодня в Самаре жить хорошо?
В крупных городах всегда имеются районы, которые пользуются особой любовью у населения. В них происходит наибольшее количество продаж и обме-нов жилья, и в них же, как правило, стоимость квадратного метра оказывается не-сколько выше, чем в других районах города. Что поделать, такова плата за попу-лярность.
Самара в этом смысле не исключение. Здесь, как и в любом другом мегапо-лисе, на протяжении нескольких десятилетий формировались престижные районы. Престижность, в большинстве случаев, напрямую зависит от месторасположения района, от того, насколько близко к нему расположена набережная Волги или зона отдыха. Немаловажным оказывается и состояние инфраструктуры района, наличие в нем достаточного количества магазинов, школ, поликлиник, учреждений культу-ры и т.д. До недавнего времени принципиально значимым был и такой фактор, как близость района к крупным транспортным развязкам, позволяющим беспрепятст-венно, за минимальное количество времени, попасть в любую точку города. Сейчас этот фактор, в связи с увеличением количества личного автотранспорта постепенно утрачивает свою значимость, хотя совершенно неактуальным он вряд ли когда-нибудь станет.
Но все меняется в этом мире. И ценностные ориентиры в вопросах приобре-тения жилья тоже. На протяжении последних 10 - 15 лет мы все имели возмож-ность в этом убедиться. Еще в доперестроечную эпоху наиболее престижными, элитарными районами города слыли Волжский проспект, проспект Ленина и при-мыкающие к ним территории. Чуть позже, по мере застраивания и обживания, по-пулярными стали такие микрорайоны, как Солнечный и Приволжский. Пик их по-пулярности, с соответствующим ростом цен на квартиры, пришелся на вторую по-ловину девяностых годов ушедшего века.
Сегодня же, примерно год - полтора, мы наблюдаем постепенное угасание интереса граждан к названным районам. Происходит это по разным причинам, но итог один: люди, покупающие или обменивающие свое жилье, уже не с таким, как прежде, вниманием рассматривают предложения, поступившие, скажем, от вла-дельцев квартиры в Солнечном микрорайоне или на пр. Ленина. Соответственным образом идет и снижение цен на жилье в этих районах. Медленно, но идет. Что же происходит и какие территории Самары в ближайшем будущем окажутся новыми рекордсменами покупательского спроса?
Уже сейчас можно с уверенность утверждать, что граждане, особенно из числа мигрантов, а также молодые семьи, наиболее активно осваивают самарское Заречье, то есть районы новостроек Сухой Самарки и поселка Гранного. Учитывая, что на долю молодых семей приходится 40 процентов от всех сделок с недвижимо-стью на первичном рынке жилья, а на долю иногородних покупателей - более 45 процентов от этого же показателя, нетрудно предположить, что в ближайшие 10 лет район самарского Заречья ожидает настоящий строительный и покупательский бум.
Это предположение подтверждается таким красноречивым фактором, как цена. До недавнего времени новостройки в районе Сухой Самарки и пос. Гранного были одними из самых недорогих в городе, составляя приятное исключение на фо-не постоянно растущих и без того высоких цен на первичном рынке жилья Самары. Сегодня же первые и осторожные ценовые изменения коснулись и этого "тихого уголка". Постоянно растущий спрос на новое жилье в самарском Заречье наметил совершенно отчетливые тенденции в сторону его удорожания (за последний месяц цены здесь выросли, примерно, на 5 процентов). Как быстро этот процесс будет набирать темпы сказать пока трудно, но то, что он "пошел" и остановить его не-возможно - факт однозначный.
Теперь посмотрим, что же так привлекает покупателей на первичном рынке жилья в районе самарского Заречья, что возводят там строители и что покупают граждане? Главным фактором, оказывающим позитивное влияние на покупатель-ский спрос, является экология района. По оценкам специалистов, это один из са-мых чистых районов города. Расположен он в месте слияния рек Самары и Татьян-ки. Природа здесь не спрятана в парки и скверы, она начинается прямо у подъездов домов, которые стоят в окружении роскошных деревьев. Вместе с тем район имеет развитую инфраструктуру, здесь идет активное строительство не только жилья, но и социально - культурных учреждений, школ, магазинов, поликлиник, да и до цен-тра города рукой подать - за 10-15 минут вполне реально добраться до пл. Рево-люции.
Застраивается район в основном многоэтажными и многосекционными до-мами с индивидуальными кирпичными вставками. Наиболее типичным представи-телем такого жилья является жилой комплекс "Волжская вольница". Стоимость одного квадратного метра в нем колеблется в пределах $220 - 230. Квартиры отли-чаются современной удобной планировкой и большой общей площадью. Так, на-пример, однокомнатная квартира в "Волжской вольнице" имеет общую площадь от 38 кв.м. до 42 кв.м.; двухкомнатная квартира - около 80 кв. м.; трехкомнатная - около 100 кв.м. Кстати, именно этот жилой комплекс сегодня является лидером по-требительских предпочтений среди граждан, желающих приобрести квартиру в са-марском Заречье.
Однако район самарского Заречья в настоящий момент интересует не только покупателей медийного жилья, да и застраивается он отнюдь не одними много-этажными домами и объектами соцкультбыта. На берегу реки Самары активно воз-водятся частные особняки, владельцев которых, видимо, привлекают сюда те же причины, что и жителей многоэтажек: чистый воздух, прекрасные пейзажи, бли-зость воды. Кстати, вдоль берега р. Самары сегодня расположено большое количе-ство лодочных станция, которые в ближайшее время, что вполне вероятно, начнут превращаться в стоянки для яхт.
Так или иначе, но в развитие этого района сегодня вкладываются большие деньги, и есть все основания предполагать, что в самом недалеком будущем самар-ское Заречье превратится в один из самых престижных районов города.
Недвижимость, как средство сохранения и приумножения сбережений
Не только жить
Рынок первичного жилья Самары разнообразен. Сегодня можно уже всерьез говорить о том, что он представлен не только огромным числом новостроек и про-дающих новое жилье риэлторских агентств, но также и разноплановыми по своим интересам и возможностям группами покупателей. Основная масса их - это, конеч-но, "рядовые" дольщики, то есть люди, которые покупают новое жилье для того, чтобы жить в нем. Работа с ними является своего рода классикой риэлторской дея-тельности. Однако помимо дольщиков на первичном рынке жилья не столь давно появилась еще одна группа покупателей. Это так называемые локальные инвесто-ры, т.е. люди, приобретающие недвижимость в новостройках с целью хранения и преумножения собственных сбережений. Специалисты отмечают, что в течение последних двух лет таких покупателей в Самаре становилось все больше и не ис-ключено, что через год-полтора сохранность сбережений станет основным мотивом приобретения недвижимости в новых домах.
Чем же можно объяснить подобную тенденцию, есть ли у нее экономиче-ская подоплека? Оказывается, есть. Ни для кого не секрет, что в процессе строи-тельства дома стоимость долевого участия в нем растет. Связано это с тем, что чем выше над землей поднимаются этажи новостройки, тем меньше рисков для инве-сторов, то есть дольщиков. Одно дело, вкладывать средства в строительство, когда дом еще не вышел из нулевого цикла, и совсем другое - когда он уже поднялся хо-тя бы на треть от запланированного количества этажей. Опасность того, что строй-ка на этом этапе будет заморожена, гораздо ниже, чем на этапе нулевого цикла. Еще меньше будут риски, когда дом обретет две трети своих этажей. А вот цена квадратного метра в нем на этом этапе будет выше, чем в начальный период строи-тельства. И чем выше становится дом, тем дороже в нем метры. Логика здесь про-стая: за все, в том числе и за безопасность, нужно платить.
Это обстоятельство и принимается во внимание теми, кто готов рискнуть, вложив средства в долевое строительство на начальном этапе. Спустя некоторое время, когда дом "подрастает" и цена квадратного метра в нем меняются в сторону увеличения, долевое участие перепродается более осторожному дольщику. Как по-казывает практика, доход от такой сделки составляет весьма приличную сумму. Она становится еще больше, когда инвестор продает уже готовое жилье в возве-денной новостройке. Сказанное можно проиллюстрировать вполне конкретными цифрами. Например в такой известной новостройке, как "Крейсер", в июле 2001 года, то есть, в начале строительства, квадратный метр стоил около 200 у.е., а в ян-варе 2002 года он подорожал до 270-280 у.е. Стоимость квадратного метра в "Мор-ском лайнере" за тот же период времени выросла с 380 до 490 у.е..
Принимая во внимание существующие на рынке недвижимости тенденции постепенного удорожания нового жилья, некоторые граждане действуют еще более простым способом. Они покупают уже готовую квартиру в новом доме, а через год-два продают ее по более высокой цене. Так, первичное жилье, приобретенное в прошлом году за 11 тыс. у.е., сегодня реализуется уже за 15 - 16 тыс. у.е. Среди инвесторов есть и такие, которые покупают не одну, а несколько квартир, форми-руя таким образом портфельные инвестиции, позволяющие сохранять от инфля-ции весьма солидные долларовые сбережения. Особенно популярен этот способ в столичных городах - Москве и Петербурге, где по статистике около 60 процентов населения хранит свои сбережения именно в квадратных метрах, которые по мере необходимости реализуются на рынке уже в новых ценовых условиях. В настоящий момент Самара, если и не догоняет российские столицы по числу граждан, предпо-читающих хранить деньги в недвижимости, то по крайней мере начинает рассмат-ривать эту возможность всерьез.
Другой масштаб
В конце 2001- начале 2002 годов на первичном рынке недвижимости Сама-ры четко обозначилась такая группа покупателей, как банки, страховые и инвести-ционные компании, т.е. крупные инвесторы. Их интересуют строящиеся торгово-офисные помещения, площадью, как правило, не менее 1000 кв. м. В свою очередь, рынок недвижимости откликается на этот интерес тем, что предлагает покупателям инвариантный подход к использованию приобретенной ими недвижимости.
Сегодня, по мнению специалистов, существует, как минимум, три вида "сценариев", по которым может разворачиваться работа инвестора с приобретен-ной им нежилой недвижимостьbrю:
а) стратегическое инвестирование с целью последующей перепродажи объ-екта недвижимости. Объект продается обычно через год-полтора после приобрете-ния, величина дохода при этом составляет не менее 30 процентов.
b) приобретение объекта недвижимости с целью последующей сдачи его в аренду. Величина арендной платы в Самаре сегодня столь высока, что срок оку-паемости объекта, даже с учетом затрат на ремонтно-отделочные работы, не пре-вышает двух лет. В качестве иллюстрации, немного арифметики. Средняя стои-мость аренды торговых площадей сегодня равна 40-50 долларам за квадратный метр. За год эта сумма составит около 500 долларов, что равно цене продажи квад-ратного метра. Предположим, что 250-300 долларов на квадратный метр инвестор вложит в ремонт. Следовательно, через год аренды объект окупится на 50 процен-тов, а через два - полностью. Каждый следующий год будет приносить собствен-нику 40-50 процентов чистого дохода.
с) приобретение объекта недвижимости с целью использования его в буду-щем под свой растущий бизнес.
Суммарный риск по всем трем направлениям, от невостребованности при-обретения, очень мал. Если недвижимость по каким-то причинам не будет работать в одном направлении, то ее всегда можно использовать в двух других. Грамотные руководители хорошо понимают это и уже сегодня не редки ситуации, когда на один и тот же объект претендуют сразу несколько покупателей.
Что имеем
Из наиболее известных самарских новостроек, располагающих торгово-офисными помещениями, можно отметить такие, как "Европейский квартал", "Бе-лый парус" и "Морской лайнер". На сегодняшний день в "Европейском квартале" нежилые помещения практически полностью проданы. Небольшое предложение существует еще в "Морском лайнере" и "Белом парусе" (около 600 кв. м.). Хорошее предложение торгово-офисных площадей, порядка 2,5 тыс. кв. м., имеется в новом комплексе "….". Там, кстати, и цена очень привлекательная - 410 у.е. за кв. м.
Но продавать - это еще не все, что должен уметь делать риэлтор. Специали-сты, работающие в РА "Спектр недвижимости" дают покупателям дельные реко-мендации по формированию инвестиционного портфеля в зависимости от того, сколько денег намерен инвестор вложить в недвижимость, от продолжительности срока инвестирования. Есть смысл прислушаться к этим советам.
