История роста
Около двух лет назад на рынке недвижимости Самары четко обозначился интерес покупателей к коммерческой недвижимости. Некоторые самарские банки, страховые и инвестиционные компании начали не только приобретать готовые объекты, но и инвести-ровать средства в строительство новых помещений, в том числе торгово-офисных цен-тров, как в пределах Самары, так и в ее пригородной зоне.
В конце 2002 - начале 2003 года аналогичный интерес к коммерческой недвижи-мости все активнее стали проявлять и другие покупатели - от владельцев небольших фирм и торговых предприятий до частных лиц, планирующих начать собственный бизнес.
Примерно в это же время из Москвы в Самару пришло и развернуло свою деятель-ность сразу несколько представительств известных ритейловых сетей: "Патерсон"; "Мет-ро", "Рамстор"; "Перекресток" и другие. Для них покупка или аренда торгово-офисных помещений была жизненно важной задачей, при этом наибольшей популярностью у "пришельцев" пользовались именно торговые и деловые центры, а не отдельные помеще-ния, расположенные, например, на первых этажах жилых объектов. Предпочтение подоб-ного рода объясняется довольно просто: московские и иностранные предприниматели, а также их представители ценят ту деловую атмосферу, которая традиционно царит в торго-вых и бизнес-центрах. "Бизнесменам надо держаться вместе", - утверждают они.
А совсем недавно представительства иностранных розничных торговых сетей, прибывшие из Москвы и обосновавшиеся в Самаре, продемонстрировали свою готовность вкладывать деньги в строительство новых торговых и деловых центров. "Общение с мос-ковскими бизнесменами позволило нам сделать вывод об их огромном интересе к инве-стированию такого строительства в Самаре, - говорит Ирина Корнеева, руководитель де-партамента коммерческой недвижимости РА "Спектр недвижимости", - Они видят в этом перспективы, ведь спрос на рынке коммерческой недвижимости сегодня явно обгоняет предложение. Кроме того, Самара всегда являлась регионом, привлекательным для инве-стиций, что объясняется ее стабильным экономическим положением и поступательной динамикой развития. Другим немаловажным фактором привлекательности Самары для инвестиций такого рода является то, что в нашем городе пока еще можно найти свобод-ные площадки под строительство торгово-офисных центров. Что касается, например, той же Москвы, то там застройщики уже давно осваивают территории, находящиеся за МКАД".
Три дороги к одной цели
Разумеется, рынок недвижимости Самары не мог не откликнуться на столь актив-ный интерес к коммерческой недвижимости и начал предлагать покупателям не только нежилые помещения, но и схемы их эффективного использования.
Сегодня, по мнению специалистов, существует, как минимум, три вида "сценари-ев", по которым может разворачиваться работа инвестора с приобретенной им нежилой недвижимостью:
а) стратегическое инвестирование с целью последующей перепродажи объекта не-движимости. Объект продается обычно через год-полтора после приобретения, величина дохода при этом составляет не менее 30 процентов.
b) приобретение объекта недвижимости с целью последующей сдачи его в аренду. Величина арендной платы в Самаре и ее пригородных зонах постоянно растет, поэтому срок окупаемости объекта, даже с учетом затрат на ремонтно-отделочные работы, не пре-вышает двух лет. В качестве иллюстрации, немного арифметики. Средняя стоимость аренды торговых площадей сегодня равна 50-60 долларам за квадратный метр. За год эта сумма составит около 600-700 долларов, что равно цене продажи квадратного метра. Предположим, что 300-400 долларов на квадратный метр инвестор вложит в ремонт. Сле-довательно, через год аренды объект окупится почти на 50 процентов, а через два - пол-ностью. Каждый следующий год будет приносить собственнику 40-50 процентов чистого дохода.
с) приобретение объекта недвижимости с целью использования его в будущем под свой растущий бизнес.
Суммарный риск по всем трем направлениям, от невостребованности приобрете-ния, очень мал. Если недвижимость по каким-то причинам не будет работать в одном на-правлении, то ее всегда можно использовать в двух других. Грамотные руководители хо-рошо понимают это и уже сегодня не редки ситуации, когда на один и тот же объект пре-тендуют сразу несколько покупателей.
И все же, несмотря на усилия застройщиков и растущий интерес к строительству торгово-офисных центров в Самаре, их по-прежнему не хватает. В целом, сегодня можно говорить об острейшем дефиците офисных и торговых площадей, который будет ощу-щаться тем сильнее, чем стабильнее будет экономика региона. На сегодняшний день чис-ло желающих приобрести помещение для собственного бизнеса в каком-либо торгово-офисном центре Самары явно превышает количество имеющихся там предложений. А ес-ли речь идет о строящемся бизнес-центре, то лучшие помещения выкупаются там еще на начальных стадиях строительства.
Прогноз
Сегодня мы наблюдаем стремительный рост цен на московскую коммерческую не-движимость. Пожалуй, можно говорить о том, что этот вид недвижимости в Москве уже стоит намного больше реальных денег. Конечно, самарский рынок отстает от московско-го, поэтому в Самаре пока еще можно найти предложения по вполне реальной цене. Но ситуация меняется очень быстро. По прогнозам специалистов через каких-нибудь 6 меся-цев волна ажиотажного спроса на коммерческую недвижимость захлестнет и Самару, что незамедлительно отразится на изменение цены предложения в сторону ее повышения. В каких масштабах произойдет это повышение сказать пока сложно. Это может быть и два-дцати, и пятидесяти, и стопроцентное удорожание. Поэтому настоящий момент, являю-щийся преддверием скачкообразного изменение спроса и цены - это как нельзя более удачное время для приобретения торговых и офисных помещений в Самаре.
