Еще два года назад на первичном рынке недвижимости Самары четко обозначилась такая группа покупателей, как банки, страховые и инвестиционные компании, т.е. крупные инвесторы. Помимо жилья их интересовали строящиеся торгово-офисные помещения различной площади, как в пределах Самары, так и в ее пригородной зоне. В конце 2002 - начале 2003 года аналогичный интерес к нежилым помещениям все активнее начали проявлять и другие покупатели - от владельцев небольших фирм и торговых предприятий до частных лиц, лишь планирующих начать собственный бизнес. Разумеется, рынок недвижимости не мог не откликнуться на подобный интерес и начал предлагать покупателям не только нежилые помещения в строящихся объектах, но и схемы их эффективного использования.
Три дороги к одной цели
Сегодня, по мнению специалистов, существует, как минимум, три вида "сценариев", по которым может разворачиваться работа инвестора с приобретенной им нежилой недвижимостью:
а) стратегическое инвестирование с целью последующей перепродажи объекта недвижимости. Объект продается обычно через год-полтора после приобретения, величина дохода при этом составляет не менее 30 процентов.
b) приобретение объекта недвижимости с целью последующей сдачи его в аренду. Величина арендной платы в Самаре и ее пригородных зонах постоянно растет, поэтому срок окупаемости объекта, даже с учетом затрат на ремонтно-отделочные работы, не превышает двух лет. В качестве иллюстрации, немного арифметики. Средняя стоимость аренды торговых площадей сегодня равна 50-60 долларам за квадратный метр. За год эта сумма составит около 600-700 долларов, что равно цене продажи квадратного метра. Предположим, что 300-400 долларов на квадратный метр инвестор вложит в ремонт. Следовательно, через год аренды объект окупится почти на 50 процентов, а через два - полностью. Каждый следующий год будет приносить собственнику 40-50 процентов чистого дохода.
с) приобретение объекта недвижимости с целью использования его в будущем под свой растущий бизнес.
Суммарный риск по всем трем направлениям, от невостребованности приобретения, очень мал. Если недвижимость по каким-то причинам не будет работать в одном направлении, то ее всегда можно использовать в двух других. Грамотные руководители хорошо понимают это и уже сегодня не редки ситуации, когда на один и тот же объект претендуют сразу несколько покупателей.
Счастливый случай
Увы, нежилых помещений по-прежнему не хватает. Специализированных офисных и торговых площадей строится мало, что же касается первых этажей жилых объектов, то они выкупаются еще на стадии котлована, с тем, чтобы затем использоваться в качестве офисов и магазинов.
Надо заметить, что дефицит офисных и торговых площадей все острее ощущается и за пределами Самары, в частности в ее пригородных зонах. Число желающих приобрести помещение для собственного бизнеса или других целей здесь постоянно увеличивается. Чего нельзя сказать о рынке предложений этого рода помещений. Впрочем, встречаются еще и счастливые исключения.
Летом 2004 года в г. Кинель будет сдан жилой комплекс "Кинель - 2". В связи с растущим спросом на нежилые помещения принято решение о продаже первого этажа дома, а это без малого 193 кв. м., под офисные и торговые помещения. Понятно, что не каждому потенциальному покупателю требуется помещение таких размеров. Поэтому предполагается, что по желанию будущих собственников общая площадь первого этажа может быть разделена на 4 части. Соответственно, покупатель сможет приобрести себе минимум 48, 2 кв. м., максимум… все 192, 8 кв. м. Причем, по весьма удобной цене - 300 у. е. за 1 кв. м. Разумеется, цена - вещь условная и не постоянная. Под влияние спроса она имеет свойство расти. Какими темпами - это покажет время.
