Не только жить
Рынок первичного жилья Самары разнообразен. Сегодня можно уже всерьез гово-рить о том, что он представлен не только огромным числом новостроек и продающих новое жилье риэлторских агентств, но также и разноплановыми по своим интересам и возможно-стям группами покупателей. Основная масса их - это, конечно, "рядовые" дольщики, то есть люди, которые покупают новое жилье для того, чтобы жить в нем. Однако помимо дольщиков на первичном рынке жилья не столь давно появилась еще одна группа покупа-телей. Это так называемые локальные инвесторы, т.е. люди, приобретающие недвижимость в новостройках с целью хранения и преумножения собственных сбережений. Специалисты отмечают, что в течение последних двух лет таких покупателей в Самаре становилось все больше и не исключено, что через год-полтора сохранность сбережений станет основным мотивом приобретения недвижимости в новых домах.
Чем же можно объяснить подобную тенденцию, есть ли у нее экономическая подоп-лека? Оказывается, есть. Ни для кого не секрет, что в процессе строительства дома стои-мость долевого участия в нем растет. Связано это с тем, что чем выше над землей подни-маются этажи новостройки, тем меньше рисков для инвесторов, то есть дольщиков. Одно дело, вкладывать средства в строительство, когда дом еще не вышел из нулевого цикла, и совсем другое - когда он уже поднялся хотя бы на треть от запланированного количества этажей. Опасность того, что стройка на этом этапе будет заморожена, гораздо ниже, чем на этапе нулевого цикла. Еще меньше будут риски, когда дом обретет две трети своих этажей. А вот цена квадратного метра в нем на этом этапе будет выше, чем в начальный период строительства. И чем выше становится дом, тем дороже в нем метры. Логика здесь простая: за все, в том числе и за безопасность, нужно платить.
Это обстоятельство и принимается во внимание теми, кто готов рискнуть, вложив средства в долевое строительство на начальном этапе. Спустя некоторое время, когда дом "подрастает" и цена квадратного метра в нем меняются в сторону увеличения, долевое уча-стие перепродается более осторожному дольщику. Как показывает практика, доход от та-кой сделки составляет весьма приличную сумму. Она становится еще больше, когда инве-стор продает уже готовое жилье в возведенной новостройке. Сказанное можно проиллюст-рировать вполне конкретными цифрами. Например в такой известной новостройке, как "Крейсер"", в июне…….. 2000… года, то есть, в начале строительства, квадратный метр стоил около …199… у.е., а в начале 2003 … года он подорожал до 370. у.е. Стоимость квадратного метра в "Морском лайнере" за тот же период времени выросла с 380 у.е. до 533 у.е..
Принимая во внимание существующие на рынке недвижимости тенденции посте-пенного удорожания нового жилья, некоторые граждане действуют еще более простым способом. Они покупают уже готовую квартиру в новом доме, а через год-два продают ее по более высокой цене.. Среди инвесторов есть и такие, которые покупают не одну, а не-сколько квартир, формируя таким образом портфельные инвестиции, позволяющие сохра-нять от инфляции весьма солидные долларовые сбережения. Особенно популярен этот спо-соб в столичных городах - Москве и Петербурге, где по статистике около 60 процентов на-селения хранит свои сбережения именно в квадратных метрах, которые по мере необходи-мости реализуются на рынке уже в новых ценовых условиях. В настоящий момент Самара, если и не догоняет российские столицы по числу граждан, предпочитающих хранить день-ги в недвижимости, то по крайней мере начинает рассматривать эту возможность всерьез.
Накануне
Новостройки, по своим качественным и ценовым параметрам ориентированные на так называемый средний класс, наилучшим образом подходят под определение "аккумуля-тора денежных средств" граждан со средним уровнем доходов. Более того, именно в на-стоящее время инвестиционные вложения в недвижимость этого рода делать особенно вы-годно.
Дело в том, что за последние два-три года рост цен на первичном рынке жилья Са-мары шел не равномерно. Наиболее активно "подрастало" в цене элитное жилье и жилье недорогое, например, строящееся в отдаленных районах города. Во многом этот рост был предопределен ажиотажным спросом на жилье этого рода. Что же касается жилья со сред-ним уровнем цен, то оно в течение всего этого периода находилось за пределами присталь-ного внимания потенциального потребителя и по этой причине мало "пострадало" от роста цен на квадратные метры.
Сегодня ситуация начинает меняться прямо на глазах. Состоятельные покупатели недвижимости удовлетворили свои потребности и их покупательская активность, а вместе с ней и интерес к элитному жилью, постепенно сокращается. Недорогого жилья в отдален-ных районах города не осталось практически совсем. Внимание людей, озабоченных реше-нием своих жилищных проблем, сосредотачивается на новостройках со средним уровнем цен. Следовательно, в самое ближайшее время ожидается стремительный рост спроса на новое жилье подобного рода. А вслед за ростом спроса придет и рост цен.
Из сказанного следует простой и очевидный вывод: настоящий период времени яв-ляется наиболее благоприятным для инвестиционных вложений в строящееся жилье сред-ней ценовой категории. Сегодня можно выгодно вложить деньги в эти новостройки с тем, чтобы завтра не менее выгодно продать выросшую в цене недвижимость.
Реальные предложения
Объем предложений нового жилья средней ценовой категории, может быть, не столь обширен, как хотелось бы, но и не мал. Наиболее интересными, в плане инвестици-онных вложений, являются такие объекты, как "Янтарный берег", "Волна", "Морской лай-нер". В целом, по Самаре, жилье подобного класса продается по цене около 700 у.е. за квадратный метр. РА "Спектр недвижимости" пока предлагает его по цене 400-500 у.е. за тот же квадратный метр.
Посмотрим, что же представляют собой эти замечательные жилые комплексы.
Реальные выгоды
В конце 2001- начале 2002 годов на первичном рынке недвижимости Самары четко обозначилась такая группа покупателей, как банки, страховые и инвестиционные компании, т.е. крупные инвесторы. Их интересуют строящиеся торгово-офисные помещения, площа-дью, как правило, не менее 1000 кв. м. В свою очередь, рынок недвижимости откликается на этот интерес тем, что предлагает покупателям инвариантный подход к использованию приобретенной ими недвижимости.
Сегодня, по мнению специалистов, существует, как минимум, три вида "сценариев", по которым может разворачиваться работа инвестора с приобретенной им нежилой недви-жимостью: а) стратегическое инвестирование с целью последующей перепродажи объекта не-движимости. Объект продается обычно через год-полтора после приобретения, величина дохода при этом составляет не менее 30 процентов.
b) приобретение объекта недвижимости с целью последующей сдачи его в аренду. Величина арендной платы в Самаре сегодня столь высока, что срок окупаемости объекта, даже с учетом затрат на ремонтно-отделочные работы, не превышает двух лет. В качестве иллюстрации, немного арифметики. Средняя стоимость аренды торговых площадей сего-дня равна 50-60 долларам за квадратный метр. За год эта сумма составит около 600-700 долларов, что равно цене продажи квадратного метра. Предположим, что 300-400 долларов на квадратный метр инвестор вложит в ремонт. Следовательно, через год аренды объект окупится почти на 50 процентов, а через два - полностью. Каждый следующий год будет приносить собственнику 40-50 процентов чистого дохода.
с) приобретение объекта недвижимости с целью использования его в будущем под свой растущий бизнес.
Суммарный риск по всем трем направлениям, от невостребованности приобретения, очень мал. Если недвижимость по каким-то причинам не будет работать в одном направле-нии, то ее всегда можно использовать в двух других. Грамотные руководители хорошо по-нимают это и уже сегодня не редки ситуации, когда на один и тот же объект претендуют сразу несколько покупателей.
