25 января 2010 года - Деловой квартал
В 2009 году Самарская область выполнила план по сдаче готового жилья: официально в эксплуатацию был введен 1 млнкв.м. Но в действительности готовых квартир на рынке стало намного меньше озвученной цифры.
Олег Вахрамов
Родился 20 марта 1962 года в Куйбышеве. Образование: 1978-1983гг.— Куйбышевский педагогический институт. Факультет физической культуры и спорта 1994-1996гг.— Самарская государственная архитектурно-строительная академия. Специальность— управление и экономика на предприятии (строительство) 1997-1999гг.— Самарская государственная экономическая академия. Специальность— юриспруденция. Карьера: С 1996 года— учредитель и один из руководителей риэлторского агентства «Спектр Недвижимости». С 2007 года— президент Ассоциации строительных компаний «Спектр Недвижимости». Почетный строитель России. Цифру в 1 млн кв. м жилья нужно принимать с оговоркой, говорит президент Ассоциации строительных компаний «Спектр Недвижимости» Олег Вахрамов. По его словам, в плане сдачи учли дома, в которых уже давно живут люди, но ранее документация на эти здания не была полностью оформлена. Реально же 90% строек сегодня стоит. Остальные работают кое-как. «И я не могу сказать ни про одну из стройплощадок— в том числе и свои,— что они работают в полную мощность»,— добавляет г-н Вахрамов.
Нового жилья станет меньше
В октябре прошлого года Правительство Самарской области утвердило новый Прогноз социально-экономического развития региона. Согласно ему, в ближайшие три года темпы ввода жилья в эксплуатацию должны быть сохранены, а при благоприятном развитии событий составят от 1,1 до 1,4 млн кв. м в год. Олег Вахрамов уверен, что эти цели недостижимы: — Цифры за прошлый год притянуты «за уши». Что уж говорить о 2010-11 годах? В этом году сданного жилья точно будет меньше. И, к сожалению, реальных способов исправить ситуацию в ближайшие два года я не вижу.
- А что происходит со спросом на квартиры? Есть ли признаки оживления рынка?
— Спрос на квартиры в ноябре и декабре прошлого года демонстрирует положительную динамику. По отношению к сентябрю продажи по нашей компании выросли на 30-40%. Вероятно, приходит понимание, что дальше цены падать не будут.
- Какое жилье пользуется наибольшим спросом?
— Квартиры в новых домах, которые сданы в эксплуатацию, где люди уже могут приступить к отделочным работам. Охотно берут квартиры и в новых домах с недорогой готовой отделкой. Спрос на старые дома понемногу снижается. Люди начинают понимать, что коммуникации в этих домах изношены. И не секрет, что срок эксплуатации «хрущевок» скоро закончится или уже закончился, и их нужно будет сносить. Дома таких первых массовых серий рассчитаны на 40-50 лет. Стоят они до сих пор только потому, что их строили с большим запасом качества. Но «хрущевки« не могут стоять вечно. В Самаре сегодня, по некоторым данным, «хрущевки» составляют около 25-30% всего жилого фонда города. Что касается площади жилья, то, как ни странно, сегодня большим спросом пользуются «двушки». Если в начале прошлого года была волна покупок однокомнатных квартир, то во втором квартале года спрос переместился на двухкомнатные. Все довольно просто. В результате падения цен на жилье на 20-30% те, у кого были деньги на «однушку», смогли себе позволить купить двухкомнатную квартиру.
- Какова доля т.н. «инвестиционных покупателей» среди тех, кто приобретал квартиры в 2009-м году? ?
— За прошлый год— практически ноль. Даже в предкризисный год по нашей компании инвестиционные квартиры составляют всего от 2 до 5% по всем стройкам. И я думаю, что в целом по Самаре цифры будут такими же. Сейчас квартиры покупают практически только для себя. Потому что у нас— в отличие от Европы— катастрофическая нехватка жилья: людям просто негде жить. В Самаре очень много ветхого жилья, которое нужно срочно сносить. И даже если каждого квартиранта из старых домов переселить в новое жилье, пусть даже такой же площади, потребуются целые микрорайоны. Ведь во многих старых домах на 15-ти кв.м живет семья из нескольких человек, и им по социальным нормам нужно давать квартиры большего размера. Только чтобы переселить население из ветхого жилья и освободить город от бараков, при самых благоприятных условиях понадобятся годы. А нужно еще учитывать остальные категории потребителей— те, кто хочет улучшить жилищные условия, молодые семьи, приезжие и т.д.
- Можно ли решить проблему ветхого жилья строительством малогабаритного жилья, которое приняли на вооружение самарские власти?
— Я однозначно считаю, что Самара должна полностью избавиться от ветхого жилья. И решать этот вопрос нужно совместными региональными и федеральными силами. Мое кредо— если человек живет в бараке, то у него и мышление барачное. Но проблема переселения решается в городе не совсем правильно. Жилой микрорайон, который строится вблизи поселка Кряж, по сути, опять шаг к баракам, только более комфортным. Недавно натолкнулся на одно независимое исследование, проводимое интернет-порталом. Абсолютное большинство участников опроса проголосовали против строительства малогабаритного жилья. Люди не хотят жить в «общагах». И, может быть, пора начать прислушиваться к населению?
- Какие районы наиболее перспективны с точки зрения строительства доступного жилья?
— Для нормального решения вопроса подошел бы и тот же Кряж, только нужно строить жилье, в котором людям было бы комфортно. Нужно подводить инфраструктуру, чтобы жители могли без проблем добираться в город и т.д. И вообще есть очень хороший способ понять, будет ли проект пользоваться спросом. Нужно примерять его на себя. При каких условиях вы бы согласились жить в том или ином месте?
Будет новая волна «обманутых дольщиков»
Падение предложений на самарском рынке жилой недвижимости рано или поздно приведет к тому, что цены на квартиры пойдут вверх, уверен Олег Вахрамов. Он ссылается на своих московских коллег: в столице цены на жилье понемногу растут. Некоторые московские и местные финансовые структуры даже скупают самарскую элитную недвижимость— т.н. «лакомые куски», цена которых упала сейчас до своих минимумов. Позволяет ли это говорить о том, что отложенный спрос на рынке недвижимости начал переходить в реальный? Олег Вахрамов на этот вопрос отвечает отрицательно. И поясняет: — Отложенный спрос все еще очень велик. И есть два фактора, которые влияют на это. Пока недвижимость в цене сильно не растет, люди пытаются заработать деньги на фондовом рынке или в банке, поскольку проценты по депозитам очень высоки. Во-вторых, немаловажную роль— со знаком «минус»— сыграло заявление нашего правительства, что цена 1кв.м должна быть 30 тысяч рублей. Понятно, конечно, что стоимость жилья такой и должна быть— и даже меньше!— чтобы квартиры были доступны для людей. С этим никто не спорит. Но все-таки нужно реально смотреть на жизнь. И нужно учитывать стоимость кредитов, материалов, коммуникаций Власти, кстати, до сих пор не могут урегулировать вопрос с подведением коммуникаций к стройплощадкам. Этим сегодня занимаются сами строители. Обидно, что за газ, например, мы платим цену, в которую заложена инвестиционная составляющая. Газовиков давно обязали убрать трубы под землю, но это делаем мы. Аналогичная ситуация с энергетикой и водой— все приходится делать за свой счет: менять старые трубы, подводить трассу к домам, строить распределительные подстанции и т.д. И в итоге это все отражается на стоимости жилья. И как ни крути, по нашим подсчетам сегодня себестоимость квадратного метра монолитного домостроения без отделки в Самаре— 35 тысяч рублей. А если еще добавить минимальную— так называемую «социальную»— отделку, то это еще 5-6 тысяч на квадратный метр. Плюс маржа строительной компании.
- Тем не менее в Самаре продаются квартиры по ценам ниже обозначенной вами планки?
— Нужно рассматривать отдельно каждый такой случай. Есть хорошая европейская поговорка, что стоимость квартиры зависит от трех факторов: ее местонахождения, местонахождения и еще раз местонахождения. В любом из домов есть несколько квартир, которые могут продавать даже ниже себестоимости: например, на первом этаже с плохим видом из окна. В этом нет ничего страшного. Если же во всем доме квартиры предлагаются по низким ценам, стоит задуматься. Многие купили в прошлом году жилье в строящихся домах по 30 тыс рублей за метр. Они могут радоваться, что так дешево купили. Но их дом, возможно, так никогда и не будет сдан в эксплуатацию. Просто потому, что строительная компания его никогда не достроит за такие деньги. Либо сдадут только часть объектов и тогда одни дольщики получат квартиру, а следующая очередь дольщиков останется ни с чем.
- Вы прогнозируете новую волну «обманутых дольщиков»?
— Да. И мы даже не представляем, какая это будет волна. Сегодня это мина замедленного действия, которую никто не хочет ворошить. Но она рано или поздно взорвется. И те «обманутые дольщики», которые шумели последние два-три года, покажутся просто каплей в море. А виноваты в их появлении по большей части будут сами покупатели, а вовсе не строители. Я категорически против термина «обманутый дольщик». У нас почему-то принято называть «обманутыми дольщиками» всех, кто ошибся при покупке квартир. Этот термин придумали политики. Вы инвестор и вкладываете свои деньги, чтобы получить прибыль. Не получилось— виноваты сами. Никто же не называет прогоревшего бизнесмена «обманутым предпринимателем». Почему же так называют инвесторов?
В господдержке строители не нуждаются
С начала кризиса ни один из крупных игроков самарского рынка не сошел с дистанции. И в этом нет заслуги властей, уверен г-н Вахрамов. Строители выжили сами— благодаря бартерным схемам, умению оптимизировать собственными издержки и договариваться с банками и инвесторами о реструктуризации долгов. Хотя отношения с банками по-прежнему выстраиваются сложно. Снижать ставки по кредитам банкиры не спешат. «Правда, к концу года нам удалось договориться почти со всеми банками о снижении ставки»,— оговаривает Олег Вахрамов. По его словам, добиться этого удалось после того, как строители стали выстраивать диалог с банкирами по-другому: «Либо фирма, которая взяла займ обанкротится и, соответственно, не сможет обслуживать кредит, и вы получите ноль, либо вы снижаете проценты, и мы возвращаем кредиты». — Это нельзя рассматривать как ультиматум или угрозу, просто мы обрисовывали ситуацию на рынке,— уверен г-н Вахрамов.— Если они сегодня не пойдут на уступки, то строительная отрасль просто не сможет работать и соответственно не выплатит кредиты. И нужно отдать должное, что некоторые кредиторы пошли навстречу. Сначала, конечно, откликнулись коммерческие банки. Удалось найти общий язык с основным нашим кредитором— Первобанком. Ведутся также переговоры со Сбербанком. В прошлом году мы взяли в Сбербанке кредит под 19% и сейчас рассчитываем о снижении ставки до 12%. Виктор Щуренков (председатель Поволжского банка Сбербанка России— Ред.) обещал рассмотреть нашу заявку. Но пока результатов нет. И вообще есть вопрос к банкирам. Сегодня ставка рефинансирования на своем историческом минимуме— 8,75%. Было четко озвучено, что кредитовать бизнес нужно под процент, который не превышает ставку рефинансирования + 3%. Почему никто не кредитует под 11,75%? На это ведь были выделены сумасшедшие госресурсы. Не слишком ли будет при ставке рефинансирования в 8,75% выдавать кредиты под 20%? Банкиры все пытаются откреститься чрезвычайно высокими рисками, которые они закладывают в процент. У нас крупнейшая компания, мы давно работаем на рынке, а кредиты выдаются как «однодневке» какой-нибудь. Может быть, уже начинать играть честно?
- Какие действия вы ждете от властей?
— От правительства в 2010-м году нужно одно— дать людям дешевую ипотеку. Причем ипотека должна быть дифференцируема. Для бюджетников и молодых семей ставка должна составлять не более 4%. Для остальных категорий населения— 7-8%. Ипотечная ставка для бюджетников должна варьироваться в зависимости от занимаемой должности, от стажа и т.д. Это решит еще ряд проблем. Государство таким образом будет мотивировать людей на работу. Тогда и милиция взятки брать не будет. Потому что в случае увольнения работнику начислят полные проценты по ипотеке. И не нужно ничего выдумывать— по такому пути идут США, Европа.
- Но как государство может обеспечить дешевую ипотеку?
— На мой взгляд, есть несколько вариантов, откуда брать длинные деньги. Во-первых, можно использовать ресурсы Пенсионного фонда России. Это огромные средства, которые, по сути, лежат мертвым грузом. Во-вторых, государство держит значительные средства в ценных бумагах США, доходность по которым— не более 3-4%. Эти деньги также можно направить на удешевление ипотечной ставки На самом деле способов найти деньги много, и средства в стране есть, было бы желание.
- А госзакупки жилья разве не подспорье для строителей в сложные времена?
— Нам не нужны никакие госзакупки. Я самый большой противник этого метода. Уже сейчас мы слышим частенько, как разворовываются государственные деньги, направленные на закупку жилья. И это было сразу понятно. Такая денежная река течет из бюджета, и чтобы к ней в России никто не присосался? Да не бывает такого! Я могу сказать открыто— и к нам приходили посредники и предлагали такие «услуги». Программа госзакупок квартир для бюджетников прогорела. Сегодня это уже очевидно. Не помогли ни строителям, ни потребителям! Чиновники могут говорить что угодно, но реально-то мы видим, что военные не купили жилье в полном объеме. Или купили такие квартиры, которые им абсолютно не нужны— где-нибудь в Новосемейкино или еще дальше. Мне просто жаль людей, которые всю жизнь работали на государство и получили жилье, которое им абсолютно не нужно. Жить там они не будут, и продать эти квартиры тоже будет практически невозможно. Выходит— государство потратило огромные деньги в никуда. Это мертвый проект. Если уж у государства есть только 30 тысяч рублей за 1 кв. м, не загоняйте людей в рамки, а просто дайте им соответствующий сертификат на данную сумму, и пусть его обладатель сам выберет вариант покупки жилья, вместо того чтобы создавать ему новую проблему.
- Как вы оцениваете введение моратория на рост арендных ставок для строителей и отмену повышенных ставок для тех, кто превышает заявленные сроки?
— Введение моратория— это, конечно, хороший шаг, и за это можно сказать нашим властям спасибо. Но это несущественная мера, исправить ситуацию на рынке недвижимости она не сможет. Гораздо более эффективным были бы, к примеру, так называемые «налоговые каникулы», при условии сохранения работодателем рабочих мест.
