Министерство регионального развития РФ готово покупать у застройщиков новые квартиры для бюджетников и жителей ветхого жилья. Однако участников строительного рынка предлагаемые чиновниками цены не устраивают, так как они занижены в несколько раз. Возможно ли снизить себестоимость жилья? Какова на самом деле рыночная стоимость квадратного метра в Самаре? Почему строительство малогабаритного жилья не рассматривается строителями как выход из кризисной ситуации? Готовы ли строители отказаться от сверхприбылей? На эти и другие вопросы «Времени» ответил президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов.
- В последние несколько месяцев строители только и говорят о том, что отрасль встанет и наступит коллапс, но пока ни один игрок так и не ушел с рынка...
- Коллапс уже наступил. Все очень просто: вы проедьтесь по городу и посмотрите, какие объекты продолжают строиться, а какие нет. И тогда все станет ясно и понятно. Естественно, ни один игрок не объявит о том, что он «сворачивается» и уходит с рынка, но нужно понимать, что если фактически компания и остается в игре, то из-за кризиса в отрасли она все равно не будет строить. Сегодня все крупные игроки на рынке стараются достроить максимально готовые объекты. Никто не спешит строить те проекты, которые только-только начали и уж тем более никто не собирается возводить что-то новое.
- Получается, что реальные проблемы мы увидим тогда, когда компании достроят те объекты, которые начали возводить до кризиса?
- Да. Я уверен, что уже в этом году много чего произойдет. Но однозначно могу сказать, что какой-то одномоментной остановки не будет. У каждой строительной компании ситуация абсолютно разная. Первые признаки дефицита готового жилья наступят, я думаю, уже где-то в сентябре 2009 года. Это неизбежно при том объеме строительства, который мы наблюдаем сейчас. На данный момент пока ничего не закладывается. И в итоге, когда компании сдадут последние готовые объекты, на смену им не придет ничего нового. Получится некий разрыв постоянного строительства. Тогда мы и ощутим коллапс более отчетливо. Сами понимаете: квартиру построить - не пирог испечь. Для этого нужно время. Не получится так, что раз сегодня ситуация плохая, то мы остановим выпечку, а завтра станет легче, и мы быстро наделаем пирогов.
- После приезда в Самару министра регионального развития РФ Виктора Басаргина произошли какие-либо изменения?
- Есть один положительный момент в том, что будут повышаться закупочные цены для квартир в Самаре. Но есть и одна значительная проблема, которая тормозит весь проект по покупке жилья - это четко установленные размеры квартир. Однокомнатная квартира - 36 кв. метров, «двушка» - 54 кв. метра. Сегодня застройщики таких квартир в принципе не строят и не строили. Это возвращение к «хрущевкам». Такое строительство может быть в какой-то степени интересно за городом. В областном или районном центре такие дома строить нельзя.
- Почему?
- А зачем строить такие неудобные квартиры? Они больше подходят для временного проживания. При оптимальном раскладе на нормальную кухню, ванную, прихожую отведенных по нормативу квадратов все равно не хватит. Минимальная площадь квартиры, которая соответствует нормальным требованиям для проживания, должна составлять около 43 кв. метров. И то вряд ли человек сможет жить комфортно на такой жилплощади. Получается, что, с одной стороны, нас призывают, чтобы страна вылезла из этого «хрущевского наследия», с другой - предлагают строить именно такие квартиры. Это не просто шаг назад, это существенный отскок в прошлое. Получается, что людей опять загоняют в «хрущевки».
- Но ведь это заявлено как антикризисная мера, которая должна улучшить жилищную ситуацию.
- Неправда. Нужно смотреть вперед, даже в кризисной ситуации. И нельзя откатываться в прошлое.
- Какова на сегодняшний день рыночная стоимость квадратного метра в Самаре?
- Я думаю, что средневзвешенная рыночная цена метра, в связи с очень серьезным обвалом цен, когда строительная отрасль находится в процессе не развития, а простого выживания - 40-42 тыс. рублей.
- У многих сложилось впечатление, что строители просто не хотят отказываться от сверхприбылей, поэтому и заявляют о критической ситуации на рынке, чтобы получить деньги на поддержку отрасли.
- Это не так. Ни у одного российского застройщика, кроме, пожалуй, москвичей, не было никогда никакой сверхприбыли. Себестоимость в Самаре за прошлый год в среднем составляла 35 тыс. рублей за квадратный метр плюс-минус несколько тысяч, в зависимости от стоимости коммуникаций. Мнение о сверхприбыли складывается из-за непонимания ситуации. Вот простой пример. В одном из домов мы продавали квартиры по цене более 70 тыс. рублей за квадратный метр. Но начинали с цены в 15 тыс. рублей, и это при себестоимости в 45 тыс. рублей. Вот и получается, что в свое время квартиры продавались по 15, 17, 20 тысяч рублей за метр. Но со стороны этого же не видно. Зато все знают, что в готовом доме стоимость «квадрата» составляет сегодня 70 тыс. рублей. И делаются соответствующие выводы о сверхприбылях. А если посмотреть в бухгалтерии, то средняя цена будет максимум 50 тыс. рублей. Плюс у застройщика имеется кредит, на который он и вел строительство. В докризисные времена ставка по нему была порядка 17-18% годовых. И о какой сверхприбыли после этого может идти речь?
- Существует расхожее мнение, что строители, используя армии нелегалов-гастарбайтеров на стройплощадках, экономят значительные суммы.
- Лично наша компания никогда не прибегала к услугам нелегалов. После ужесточения закона относительно гастарбайтеров, работающих на территории России, застройщики очень трепетно начали относиться к этому вопросу. И поэтому считать, что компания наживается на «черных» схемах, связанных с нелегальными рабочими, неправильно. Скорее наоборот, поскольку штрафы сейчас очень внушительные, большинство приезжих работают на частников в отделочных работах.
- Как вы относитесь к добровольной сертификации и нужна ли она вообще?
- Это абсолютно правильный шаг. Но, конечно, сертификация не решит всех проблем. Это просто свидетельство того, что объект выполнен с соблюдением всех требований. У «Самараэкспертизы», которая выдает сертификат, никакой коммерческой заинтересованности в этом нет. К сожалению, пока сертификаты даются только по двум видам объектов: полной готовности и готовности более 80%. Но со временем, я думаю, эта планка все же опустится. Это также необходимо, потому что у нас сегодня на рынок выброшено много продукта «с душком». У компании нет полностью готовых документов, но руководство в кризисной ситуации готово подешевле продать объект. У них одна цель - вытащить свою фирму за счет дольщиков, а дальше - хоть трава не расти. Сертификация убирает эту проблему.
- Каким образом государство сможет «вытащить» отрасль?
- Моя позиция в этом вопросе - больше использования рыночных механизмов. Нет смысла со стороны государства помогать отдельным застройщикам. Я противник такой схемы, когда государство выделяет деньги какому-либо министерству, а оно уже выкупает определенное количество жилья. Плюс только в том, что деньги все же начнут работать. Но самый большой минус - нет конкуренции, нет рынка! Намного лучшая схема, когда используются сертификаты. Государство через то же, например, военное министерство дает офицеру в отставке сертификат на определенную сумму денег. А уже человек сам распоряжается, как ему быть. У него появляется выбор. Но что произошло сегодня? Выкупили квартиры на федеральные деньги в малых городах области. И мы видим, что дома-то так и стоят. Туда из Самары никто не хочет ехать даже из очень ветхого жилья. Потрачены колоссальные деньги, но результата нет. Дайте эти средства, пусть даже минимальные, человеку в руки, и он сам решит свои проблемы. Недостающие деньги человек сам найдет, но он купит то, что хочет. Почему тот же военный, который отдал свою жизнь служению стране, должен зависеть от решения чиновника? Это абсолютно рыночный подход, который, кстати, исключает возможность получения так называемых «откатов».
- Оправданы ли цены на подключение к инженерным сетям?
- Нет. Еще до строительства, когда сдается проект, у застройщика уже должны быть выкуплены мощности, которые сегодня просто нереально дороги. Если энергосбытовая организация берет деньги на развитие своих мощностей, которые собирается сдать тому или иному застройщику или предприятию, то пусть она за эти деньги впустит это предприятие в управление мощностями. Сейчас же получается, что они за наши деньги все это делают, берут себе на баланс, а после этого говорят, чтобы мы опять за свои деньги построили ТП, РП, кабельную трассу, подключили это все и отдали им в эксплуатацию за три копейки. А они потом будут продавать электроэнергию людям и получать с этого прибыль. Вот такая схема. О каком рыночном подходе можно говорить?! Поэтому у нас и жилье дорогое. Из-за такой схемы коммуникации составляют до 30% себестоимости. Непонимание с себестоимостью квадратного метра возникло из-за того, что Минрегионразвития при расчете стоимости квадратного метра не учитывает коммуникации, потому что по закону этим должны заниматься муниципальные образования. По факту же этого нет».
