Пресса о нас. Дали о себе знать 2 законодательных акта, принятых еще в 2005 году, сегодня возымевшие особое действие.

   Эти два акта прекрасно всем известны: закон о долевом участии в строительстве (ФЗ-214), принятый 01.04.2005 г, а также Градостроительный кодекс, вступивший в силу с 01.10.2005 г. И именно их соблюдение в новых сложных финансовых условиях дает максимальные гарантии потребителям, способствует формированию прозрачного и открытого правового поля на рынке недвижимости.

   По требованиям градостроительного кодекса, земельные участки под строительство должны предоставляться очищенными и инженерно - подготовленными. И это правило, которое действует не только в Самаре, но и во всей России. Между тем, площадок, которые на 100% соответствуют данному требованию, ничтожно мало — порядка 1% от всего объема. С 2005 года не было проведено ни одного аукциона по земельным участкам, а это означает, что 3 года не было выделения земли, соответственно, объемы предложения жилья сократились в 2 раза.

    «В качестве подтверждения можно привести объемы строительства в нашей компании. В 2007-2008 г.г. мы одновременно строили 13 зданий, 7 из которых ввели в эксплуатацию в конце 2008 года, - рассказывает Екатерина Конахина, директор ООО «ИК Спектр недвижимости». - В текущем году будем достраивать 6 зданий. Такой простой пример уже подтверждает слова Николая Кошмана президента Ассоциации строителей России, который в декабре прошлого года говорил о предстоящем снижении предложения на рынке недвижимости минимум в 2 раза».

   Плюс ко всему, на состояние рынка и количество новых предложений на нем оказывает влияние и еще один аспект нормативных актов. А именно - пользователи земли, выделенной до 01.10.2005 г., должны были привести свои участки в соответствие с законодательством. Был установлен срок — 3 года, который истек 01.10.2008 г. И не все застройщики с должным вниманием отнеслись к решению данного вопроса в установленные законодательством сроки, что в сегодняшних условиях еще более усугубило ситуацию на рынке недвижимости.

   Всех, кто должен был решить «земельный вопрос» до октября 2008 года, можно разделить на 3 категории: представители первой не привели свои земельные участки в соответствии с законодательством; второй — зарегистрировали договоры аренды земельных участков в Министерстве строительства, что «разошлось» с требованиями ФЗ-214; третьей — выполнили все установленные законодательством требования к участкам.

   Те, кто не привел земельные участки в соответствие с законодательством, к настоящему времени обзавелись целым рядом сопутствующих проблем. Отсутствие зарегистрированного договора аренды земли с Министерством строительства означает, что у застройщика нет разрешения на строительство и не зарегистрирована проектная декларация в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

    «Эта группа самая сложная, и сегодня классифицируется как дефолтная, - отмечает Екатерина Конахина. - Строительной амнистии в России нет. И в рамках закона, такие участки должны быть представлены на аукционе. Кто будет участвовать в аукционе, кому достанутся дольщики, как будут развиваться события дальше – эти вопросы остаются открытыми».

   Кроме того, в Самаре за этот период времени помимо появления новых законодательных актов произошла и смена полномочий. Если раньше земельные участки предоставлял Комитет по имуществу, то сегодня эту функцию выполняет Министерство строительства. В связи с этим, проблема приведения в соответствие с законодательством почти 30% (!) земельных участков еще более усложняется и требует выработки отдельных механизмов ее решения.

   Вторая категория застройщиков зарегистрировала договор аренды земельного участка в Министерстве строительства. А это не соответствует ФЗ-214, и значит, у таких застройщиков нет зарегистрированной проектной декларации и разрешения на строительство. Но эта группа, по мнению экспертов, небезнадежна: документы можно привести в соответствие, хотя и с некоторыми сложностями.

   Наконец, наиболее добросовестные застройщики в установленные сроки заключили договоры аренды земельных участков и сегодня работают в полном соответствии с законодательством. Эта категория составляет порядка 40% от общего количества существующих на территории Самарской области строительных компаний. При этом уже половина из них (т.е. 20% областного рынка) приняли решение о том, чтобы создать для покупателей дополнительные гарантии и обратились в АНО «Самараэкспертиза» за сертификацией своих объектов по системе добровольной сертификации «Недвижимость со «Знаком качества». Наличие такого сертификата и свидетельствует о том, что застройщик действует в полном соответствии с законодательством, имеет полный пакет разрешительной документации и может предложить покупателям качественные объекты — наиболее безопасные и выгодные варианты инвестирования в строительство.

   Правовая сторона деятельности застройщиков в сегодняшних условиях должна особым образом учитываться покупателями недвижимости. Редкий потребитель обладает полной информацией о том, какие законодательные акты регулируют работу строительных компаний, какие процедуры должны были пройти застройщики, чтобы документально подтвердить качество своих объектов. А вместе с тем, правовая «чистота» объектов влияет на их судьбу в гораздо большей степени, чем сам процесс строительства. Даже полностью завершенное строительство, в случае отсутствия разрешительных документов, не означает, что объект будет введен в эксплуатацию, а именно это событие является наиболее ожидаемым инвесторами.

    Екатерина Конахина, директор ООО «ИК Спектр недвижимости»: - В сложных финансовых условиях необходимо обратить особое внимание на правовые аспекты деятельности строительных компаний. В 2005 году были приняты закон о долевом участии в строительстве и Градостроительный кодекс, которые обязали застройщиков привести выделенные им земельные участки в соответствие с законодательством. То, как отнеслись застройщики к решению поставленных перед ними задач, повлияло на всю последующую их деятельность, и в наибольшей степени дало о себе знать сегодня.